Recentemente la natura del diritto d’uso esclusivo delle parti comuni in un condominio è stata oggetto di un approfondimento da parte delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.

La domanda sottoposta al vaglio delle Sezioni Unite è dunque se esiste il diritto reale di uso esclusivo di parti comuni del condominio. La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con la sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972 ha risposto in modo negativo.

Nel caso sposto all’attenzione della Corte, tre sorelle erano comproprietarie di un edificio composto al piano terra da tre unità immobiliari destinate ad uso commerciale e, al primo piano, altre tre unità destinate ad uso abitativo con corte antistante agli stessi locali commerciali. All’esito della divisione, ciascuna delle proprietarie diventata titolare rispettivamente di un locale e di un appartamento, la corte retrostante rimaneva comune, fatti salvi gli usi esclusivi. 

Una delle sorelle aveva ottenuto l’uso esclusivo dell’area antistante il proprio locale commerciale che, successivamente, aveva venduto a terzi.

Quest’ultimi, in seguito, sono stati chiamati in giudizio dagli aventi causa delle altre due sorelle che contestavano loro l’uso esclusivo del cortile e domandavano loro di cessare la condotta fino a quel momento tenuta e di eliminare le opere realizzate nell’area antistante il locale commerciale, ritenuta di uso comune.

I titolari del diritto di uso esclusivo si erano difesi, sostenendo di godere dell’uso esclusivo in forza del titolo, o per usucapione della relativa servitù, o per il diritto d’uso ai sensi dell’art 1021 cc.

Il diritto d’uso (art. 1021 c.c.) è un diritto reale simile all’usufrutto, ma più limitato, in quanto il titolare può servirsi della cosa altrui nei limiti di quanto occorra a lui e alla propria famiglia. Inoltre, tale diritto, non si può cedere, non si può dare in locazione e non può superare la vita dell’usuario.

Il problema posto alla Corte riguardava la possibilità di regolare i diritti reali (cioè i diritti sui beni) attraverso l’autonomia privata (rapporti contrattuali) e la possibilità di regolare in modo diverso il diritto d’uso di cui all’art. 1021 c.c., adattandolo alle esigenze dei beni condominiali.

La Corte di Cassazione, dopo una lunga argomentazione, ha infine enunciato il seguente principio di diritto: «La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi».

La Corte di Cassazione ha dunque affermato come il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale non rientra nel novero dei diritti reali previsti del nostro ordinamento, in ragione del principio del numerus clausus (numero chiuso) che regola gli stessi, in virtù del quale solo il Legislatore può creare nuovi diritti reali, e per il principio di tipicità degli stessi, in virtù del quale all’autonomia privata (dunque mediante rapporti contrattuali) non è consentito creare nuovi diritti al di fuori di quelli tipici.

Secondo le Sezioni Unite, è evidente che, un diritto reale di godimento di uso esclusivo, in capo ad un particolare condomino, di una parte comune dell’edificio, che priva gli altri condomini del relativo godimento, e cioè riserva ad essi un diritto di comproprietà svuotato del suo nucleo fondamentale (cioè la comunità del bene), determinerebbe uno snaturamento di tale diritto.

Sempre secondo la Corte, ciò non escluderebbe comunque la possibilità di un «uso» più intenso da parte di un condomino rispetto agli altri, dal momento che l’articolo 1123 c.c. contempla espressamente la possibile esistenza di cose destinate a servire i condomini «in misura diversa», regolando il riparto delle spese in proporzione dell’uso.

Le Sezioni Unite, con tale sentenza, hanno dunque chiarito definitivamente che non si possono creare contrattualmente diritti reali, in quanto questi ultimi sono già previsti tassativamente dalla legge

Tale conclusione non vieta certamente al legislatore di ampliare un giorno la lista dei diritti reali, ma ad oggi, non può trovare posto nel nostro ordinamento il diritto reale di uso esclusivo di un bene condominiale.