Si definiscono unità collabenti quegli immobili – identificati catastalmente con la categoria F/2 – totalmente o parzialmente inagibili. Gli stessi sono caratterizzati da un livello di degrado tale da renderli incapaci di produrre un ordinario reddito proprio.

L’Agenzia delle Entrate, si occupa di risolvere detto quesito nella risposta all’interpello n. 357/2019 dello scorso 30 agosto 2019.

In particolare, una signora intende acquistare un immobile collabente quale abitazione “prima casa” e, pertanto, usufruire delle relative agevolazioni per le imposte di registro, catastale ed ipotecaria, dell’aliquota del 2% (per le condizioni ovvero le dichiarazioni dell’acquirente nell’atto di acquisto, se coniugato, si rinvia all’articolo del 23 settembre 2018 “Pericolo prima casa“), procedendo alla ristrutturazione dell’immobile entro 18 mesi dalla data di acquisto e trasferendovi la propria residenza nello stesso termine.

La medesima signora, inoltre, ritiene che possa estendersi agli immobili collabenti la disciplina prevista dalla stessa AE per gli immobili in corso di costruzione, secondo cui i lavori devono ultimarsi entro tre anni dalla registrazione del loro atto di acquisto come prima casa.

Per l’Agenzia delle Entrate, tuttavia, già con la Circolare n. 38 del 12 agosto 2005, l’oggetto del trasferimento “prima casa” deve essere un fabbricato “strutturalmente concepito per uso abitativo”, anche qualora sia in fase di costruzione al momento del rogito, e cioè deve trattarsi di un immobile astrattamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative.

Ancora, non è possibile paragonare unità collabenti a immobili in corso di costruzione ovvero di definizione in quanto questi ultimi sono identificate in catasto con classificazioni provvisorie – F/3 ed F/4 – per un periodo che va dai sei ai dodici mesi, nel rispetto della Circolare 4/T del 2009. Agli immobili collabenti, al contrario, è attribuita una categoria catastale che classifica detti beni in modo durevole nel tempo.

Un filone costante in Giurisprudenza ha precisato a più riprese come le agevolazioni prima casa possano serenamente applicarsi per immobili in corso di costruzione che siano strutturalmente concepiti per uso abitativo ovvero assoggettato ad uso diverso, ma con lo scopo per l’acquirente di renderlo la propria abitazione principale, non rilevando l’idoneità degli stessi all’uso abitativo già al momento dell’acquisto.

Nella risposta al caso concreto, dunque, per l’Agenzia delle Entrate – in osservanza della ratio della concreta utilizzazione dell’immobile acquistato dall’acquirente come propria abitazione – l’immobile collabente non può essere equiparato all’immobile in corso di costruzione. Di conseguenza, non è possibile acquistare come bene “prima casa”, e pertanto non si è legittimati a fruire delle relative agevolazioni, un immobile collabente data la inidoneità (assoluta e oggettiva) di detta tipologia di immobile all’uso abitativo.