Tra le dispute che possono sorgere all’interno dei molteplici condomini disseminati sul territorio italiano, una delle principali può riguardare la proprietà del sottotetto, se esclusiva o condominiale.
L’art. 1117 del Codice Civile provvede ad elencare le parti comuni degli edifici distinguendole in tre gruppi principali:
1) elementi essenziali dell’edificio;
2) locali destinati a servizi comuni;
3) pertinenze utili all’uso e al godimento comune.
La norma dispone che tali categorie “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio […] se non risulta il contrario dal titolo”.
Il titolo, cui fa riferimento l’inciso riportato, può consistere, ad esempio, nell’atto costitutivo del condominio – rappresentato dal primo atto di trasferimento – oppure in un atto successivo posto in essere da tutti i condomini.
Sarà prima di tutto, dunque, vincolante il titolo stesso dal quale dovrà necessariamente apparire l’inequivocabile ed univoca volontà delle parti mentre, in assenza di disposizioni dirette, si farà riferimento all’art. 1117 c.c..
Inoltre, come ricordato da una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 3860 del 17 febbraio 2020), che si inserisce in un ormai consolidato orientamento, in mancanza di disposizioni dirette all’interno del titolo sarà necessario effettuare anche una valutazione del sottotetto stesso, andando a determinare, in concreto, a quale funzione sia destinato.
Si può, quindi, affermare che, in assenza di un titolo diretto ed inequivocabile, il sottotetto potrà considerarsi pertinenza esclusiva dell’appartamento sito all’ultimo piano se e solo se abbia caratteristiche tali da fugare ogni dubbio in merito alla sua esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo.
D’altra parte, ciò porta ad affermare che, nei casi in cui dovesse avere dimensioni e attitudini funzionali al servizio, nonché al godimento, dei condomini nella loro totalità – sia pure anche unicamente in via potenziale – dovrà considerarsi destinato all’uso comune.
Rilevante appare anche ciò che concerne le spese necessarie alla conservazione, manutenzione e al godimento delle parti comuni stesse, categoria alla quale, come abbiamo visto, il sottotetto potrebbe appartenere.
Il diritto sulle parti comuni, spetta a norma dell’art. 1118 c.c. – sempre salva diversa disposizione del titolo – ai condomini in proporzione al valore della porzione di cui sono titolari. Anche le spese necessarie per la conservazione, alla stregua del diritto, dovranno essere ripartite, ex art. 1123 c.c., con le medesime modalità di attribuzione, stante l’impossibilità – espressamente prevista dal secondo comma del precedentemente richiamato art. 1118 del c.c. – di sottrarsi al pagamento delle stesse attraverso la rinuncia al proprio diritto sulle parti comuni.
Buongiorno,
Ho intenzione di comprare il sottotetto del mio condominio, per annettere al mio appartamento che si trova all’ultimo piano.
Ho il consenso di quasi tutti i condomini (6/7) tranne un condomino che ha un box nel mio condominio. In sostanza ho il consenso di 98,7% e manca 1,3%.
Esiste un modo per procedere comunque all’acquisto?
Se non fosse possibile, potrei acquistare comunque il 98,7% e chiedere poi un comodato d’uso? È possibile, dato che in sostanza mi “auto concederei” il comodato, costituendo io stesso la maggioranza dei millesimi e la metà dei condomini? Nel caso, posso fare modifiche per renderlo abitabile?
Grazie e buona giornata. Antonio GUARASCIO
Il mio parere è che non sia possibile procedere direttamente all’acquisto.
Un meccanismo astrattamente possibile potrebbe essere:
a) accatastamento del bene intestandolo ai vari condomini;
b) vendita da parte dei condomini interessati del bene a Lei;
c) giudizio di divisione innanzi con richiesta di assegnazione del bene in natura.
Questo percorso tuttavia presuppone preliminarmente almeno un paio di pareri (dal tecnico incaricato dell’accatastamento e dal Notaio che La assisterà) circa la fattibilità (conoscendo il caso sicuramente meglio del sottoscritto).
Dopo ho necessario procedere a tutte le attività di cui sopra, premettendo che soprattutto per la fase c) la tempistica sarà non banale.
Notaio buongiorno
Ho acquistato nel 2015 un appartamento all’ultimo piano di una palazzina di 4. Usufruendo della legge recupero sottotetti, ho proceduto all’annessione dell’area sovrastante il mio appartamento, accatastandolo, dopo aver avvertito il condominio dei lavori che avrei affrontato nella convinzione che tutto fosse regolare.
Questo spazio, intercluso, mai censito ed evidentemente da considerare intercapedine e tetto tecnico, ha dimensioni tali( punto più alto 3 metri e in totale40 mq) da non poter essere considerato di proprietà esclusiva ( nell’ atto non risultano titoli a nostro favore bensì un rigo dove il vecchio proprietario ne dichiara il possesso). Poiché intercluso non possiamo usocapire questo spazio.
Vorremmo quindi tramite mediazione acquistare dai condomini la loro “ parte” per poi poter vendere correttamente.
È possibile?
Se si, la transazione deve avvenire con i condomini che sono in proiezione sotto il nostro appartamento, cioè quelli che usufruivano dell’ isolamento del sottotetto?
Premessa: credo sia fondamentale un preventivo confronto con il Suo Notaio di fiducia che L’assisterà in una posizione che è decisamente complesso.
A mio parere (sottolineo: mio e fornito giusto per confrontarci in via informale e senza alcuna pretesa di certezze in questa sede) è possibile procedere in mediazione coinvolgendo però tutti i condomini.
Buongiorno dott. Cosenza,
Io ho recentemente acquistato un appartamento al 3° ed ultimo piano di una palazzina, dove il tetto/terrazzo al 4º piano è di mia proprietà con uso esclusivo (eccetto ovviamente per interventi tecnici). Ho richiesto ai condomini la cessione del pianerottolo del 3º piano e della scala per accedere al tetto, la buona parte è disposta tranne due condomini.
So che è necessario il consenso unanime del condominio ma mi chiedevo se ci fossero altre soluzioni possibili.
Grazie mille
Nessuna, a mente. Occorre il consenso unanime.
Ho acquistato un appartamento dove al piano terra c’è un appartamento con due ingressi autonomi. Il mio appartamento si trova al primo piano e servito da un vano scala che porta al mio appartamento ed al sottotetto che ha l’altezza massima di 160cm. Dal sottotetto, tramite una botola di 60×60 si accede al tetto dove sono posizionate le antenne tv . Il proprietari del piano terra , ha voluto le chiavi del portone che dalla strada da al vano scala per poter andare sul tetto a regolare l’antenna quando vuole lui. Secondo lei il vano scala ed il sottotetto, sono beni comuni oppure no? Devo consegnarli le chiavi del portone? Grzaie.
E’ necessario verificare l’atto di provenienza e precedenti.
In assenza di indicazioni contrarie è plausibile siano parti comuni (a meno che lo stato dei luoghi espressamente non lo escluda).
Buongiorno dott. Cosenza
Io abito al primo piano di un fabbricato mentre al piano terra abita mio fratello. Due proprietà distinte con tanto di codice fiscale di condominio. Il sottotetto ( praticamente poco utilizzabile viste le altezze, 1,8mt al colmo e si azzerava alle gronde),a cui accedevo con una botola interna dal mio appartamento, è stato oggetto da parte mia e a mie spese, circa 10 anni fa, di un sopralzo abitabile,(una mansarda). Ora verificando l’atto notarile non risulta che il solaio era di mia esclusivo utilizzo. Il nostro condominio, non è dotato di regolamento.
La mansarda necessità di una regolarizzazione per rimanere di mia proprietà?
Spero di essere stato chiaro
Grazie per la cortese disponibilità
Guglielmo Stucchi
A mio avviso deve essere accatastata e ceduta a Lei, se tutti sono concordi.
Buonasera notaio,il caso è il seguente : sono comproprietario insieme a mia moglie in separazione dei beni- di un sottotetto che è da regolamento di proprietà eclusiva,accatastato come C 2.
Nnn avendo però alcun interesse a mantenerne la proprietà esclusiva – in quanto non intendo investire somme di denaro per trasformarlo in locali abitabili – chiedo se ne sia possibile la cessione a titolo oneroso al condominio.Al momento esso rappresenta solemnete un costo sotto forma di IMU e TARI,sia pure per cifre modeste.
Dal momento che è in programma una revisione della tabelle millesimali del condominio,chiedo se in tale operazione potrebbe/dovrebbe rientrare l’eventuale cessione del sottotetto medesimo.
Ringrazio in anticipo per un Suo cortese riscontro.
E’ possibile; ovviamente tutti i condomini devono essere d’accordo nell’acquisto.
Buongiorno ,sono possessore di un monolocale sito in una palazzina di 4 unità ,all’ultimo piano e ho sopra di me una porzione di sottotetto non calpestabile l’altezza massima è un metro,,praticamente svolge la funzione di intercapedine al sottotetto ci si accede tramite bottola sul pianerottolo delle scale condominiali,il sottotetto si sviluppa in tutta l’ampiezza della palazzina non ci sono muri divisori ed è un vano unico,all’ultimo piano c’è il mio appartamento ed un altro molto più ampio,volevo levare una parte del soffitto e arrivare alle tegole per avere un apertura in più,luce e aria sarebbero una manna ,il soffitto è di cannicci rinforzati con cemento e l’altezza dal mio soffitto alle tegole è al max 60 cm ,vorrei sapere come devo procedere per utilizzarlo a questo scopo,non vedo nessun contratto di proprietà ,la parte di sottotetto da me citata non è nemmeno in uso di passaggio per i condomini in quanto le antenne sono ubicate in altra posizione del tetto e quindi raggiungibili dall’ altro lato,il mio monolocale si svilluppa per 9 metri di lunghezza e tre di larghezza,ma non leverei tutto il soffitto ma solo una parte.Se mi potete dare una prima indicazione ve ne sarei grato,grazie,naturalmente ho già interpellato un professionista per poi procedere se possibile – ‘
E’ necessario verificare anche il regolamento condominiale e suggerisco un preventivo confronto con gli altri proprietari.
Buongiorno Sig. Notaio,
sono proprietario dell’ultimo piano di un abitazione bifamiliare divisa in orizzontale, con accesso esclusivo diretto dal mio appartamento al sottotetto di cui ne beneficio da oltre 30 anni. Adesso il proprietario del primo piano mi chiede di permettergli l’accesso al sottotetto poichè asserisce che vi è comproprietà del medesimo. Preciso che sull’atto di acquisto non viene menzionato ciò.
Se è bifamiliare non ci troviamo in un condominio.
Se riesce a dimostrare l’uso esclusivo ultraventennale può invocare l’usucapione.
Buongiorno Dr. Cosenza, ho recentemente acquistato da un impresa un attico al 5° piano collegato ad un sottotetto attorniato da terrazze al 6° e ultimo piano in un condominio a Cagliari tale sottotetto non ha accessi condominiale né servitù dichiarate in atto e regolamento, l’atto recita: la parte venditrice precisa inoltre che sono esclusi dalla proprietà condominiale e restano di sua assoluta es esclusiva proprietà o dei suoi aventi causa, a qualsiasi titolo, salvo quanto precisato e ad eccezione di quanto con il presente atto venduto: …… le terrazze di copertura e/o i lastrici solari e/o i sottotetti……… quindi venduto appartamento ubicato al 5° e 6° piano . al piano 6° da locale di sgombero, 2 vuoti tecnici e balcone su tre lati…. La domanda è posto che sto effettuando lavori di ristrutturazione, il tetto è mio in via esclusiva e posso installarvi un impianto fotovoltaico (che non reca peraltro pregiudizi né lede architettonicamente l’edificio? In sostanza possono avanzare pretese gli altri condomini? tipo richiesta di condivisioni pretestuose degli spazi? Ribadisco che non vi sono accessi condominiali se non passando dentro la mia abitazione.
Grazie per un Suo parere.
A mente nel Suo caso si applica l’art. 1122 bis Codice Civile, suggerisco tuttavia di anticipare il tema all’assemblea condominiale.
Buonasera dott. Cosenza,
sono proprietario dell’ultimo piano di una palazzina di tre piani, un tempo di proprietà della mia famiglia. Dopo un’assegnazione ereditaria, mio fratello ha preso l’appartamento al primo piano e io ho mantenuto quello all’ultimo.
La soffitta è sempre stata considerata pertinenza di chi ha abitato all’ultimo piano in quanto:
– La soffitta può essere raggiunta solo tramite il mio appartamento con una scala retrattile.
– Non vi è alcun tipo di impianto comune attivo, elettrico o idraulico, tanto meno televisivo.
– È sempre stato considerato locale di sgombero dell’appartamento all’ultimo piano.
– Nella soffitta passa solo la vecchia canna fumaria dell’impianto centralizzato di riscaldamento, che poi venne smantellato. Infatti per l’impianto di riscaldamento a gas dell’appartamento a piano terra fu realizzata una canna fumaria esterna ad esclusivo utilizzo dello stesso. Si tratta quindi di un “relitto”.
– Quando quarant’anni fa fu ceduto il terzo appartamento, fu contrattualmente richiesto di staccarsi dall’impianto centralizzato, in modo da non avere nulla in comune.
– Per sicurezza (non avendo pensato di
inserirlo nell’assegnazione) mio fratello mi ha rilasciato una dichiarazione in cui attesta che detto sottotetto è stato sempre considerato pertinenza dell’ultimo piano.
Mio fratello ha venduto il suo appartamento; Il nuovo potrebbe chiedere comunque di considerare il sottotetto come parte comune, nonostante quanto sopra?
Credo che per evitare ogni criticità sia opportuno che nell’atto di vendita di Suo fratello sia evidenziato che la soffitta non è condominiale ma di proprietà esclusiva.
grazie, purtroppo ormai l’atto di vendita è stato fatto. Comunque ho trovato un articolo con una recente sentenza del tribunale di Cagliari in cui si legge che “Alla luce di queste circostanze il Tribunale di Cagliari, con la sentenza in commento, ha rigettato la domanda attorea: secondo l’art. 1117, nr. 2), c.c., infatti, i sottotetti sono condominiali soltanto se «destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune».
Nel caso di specie, al contrario, anche alla luce dell’espletata Ctu, tutto deponeva nel senso contrario, e cioè nell’utilizzabilità del vano solamente da parte dei condòmini che abitavano sotto di esso, attese che le caratteristiche tecniche del sottotetto, in primis la mancanza di un accesso e la sua inagibilità, si ponevano in netto contrasto con gli usi comuni invocati dal condominio attore.”
Cordiali saluti
Roberto Tomasi
Rilevano lo stato dei luoghi e gli eventuali accertamenti giudiziali.
Buongiorno sto x comprare un appartamento in bifamiliare al primo piano con uso esclusivo del sottotetto con scala retrattile, il proprietario al piano terra dice che il tetto sarebbe tutto mio è fattibile o deve contribuire anche lui ci fosse necessità? Grazie
Dipende sinceramente cosa è previsto nella provenienza; aggiungo che anche se il sottotetto è di proprietà esclusiva ciò non incide sulle spese manutentive del coperto.
Salve, sono proprietario di una mansarda/sottotetto accatastato come C/2, negli anni sono stati apportate migliorie ( pavimento, apertura lucernai, mobilio) ma non avendone i requisiti è rimasto catastalmente un sottotetto ( appunto C/2).
Gli altri condomini possono richiedere la rettifica dei millesimi per il solo fatto che sono state apportate migliorie ma non aumenti volumetrici o cambi di destinazione?
Ringrazio per la cortese risposta che vorrete dare al mio quesito.
Ritengo di no. Potrebbero però chiedere un eventuale accertamento comunale di possibili abusi.
buongiorno, sono proprietario di un appartamento all’ultimo piano di una palazzina di 3 piani e 6 unità (2 per piano), e vano scale al centro.
L’edificio ha un tetto a padiglione con sottotetto sovrastante gli ultimi 2 appartamenti e il vano scale e una botola d’accesso dall’ultimo pianerottolo.
Ho 2 domande:
1- Potrei a suo parere demolire il soffitto in cannucciato che mi divide dal sottotetto per recuperare un po’ di spazio in altezza e creare una parete che divida in 2 il sottotetto per consentire l’accesso alle parti che permettono la manutenzione dell’antenna e della copertura (previo naturealmente accordo con i condomini)?
2- i 2 appartamenti al piano terra hanno accesso dal giardino, ma non dal vano scale, hanno comunque titolo sulla proprietà del sottotetto?
Premetto che non è enumerato come parte comune in nessun documento urbanistico, catastale, né nel regolamento edilizio.
Grazie per le risposte che potrà darmi.
Fatico a fornire un riscontro puntuale senza avere contezza dei titoli di provenienza nonché edilizi ma a mio parere (senza presunzione di esattezza e quindi a solo titolo di cortesia) ritengo che:
1. se c’è l’accordo di tutti si può fare tutto, eventualmente con nuovo regolamento condominiale;
2. hanno a mio avviso titolo.