Tutti conosciamo il mito di Cassandra (condannata ad essere profetessa mai ascoltata) e i più sicuramente rammentano anche Laocoonte, il veggente che nel mettere in guardia i Troiani dal cavallo innanzi alle porte della città viene divorato (insieme ai figli) da due serpenti marini: ora, nell’introdurre il tema delle imposte comunque dovute (almeno a Bologna) nel contesto delle esenzioni under36 di cui all’art. 64 comma 6 decreto legge 25 maggio 2021 n. 73 per gli acquisti immobiliari il richiamo a dette figure è sorto spontaneo.

Già, infatti, in sede di prima illustrazione della novità fiscale introdutta dal Decreto Sostegni Bis chiarivo come ci fossero alcuni punti oscuri che rischiavano di depotenziare (in minima o massima parte) il vantaggio economico prospettato. L’intenzione, ovviamente, non era di essere profeta di sventure ma di focalizzare l’attenzione rispetto a future possibili o probabili non piacevoli sorprese.

La mia prudenza (che ho mantenuto anche in occasione degli atti da me stipulati con applicazione di detto regime tributario, chiarendo come rispetto all’iniziale liquidazione delle imposte sarebbero potuti esserci aggiornamenti successivi) era ben motivata: proprio pochi giorni fa, infatti, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bologna, nel solco di analoghe scelte compiute in tutta Italia, ha chiarito come sia dovuta l’imposta ipotecaria di euro 90,00 per gli under36 che acquistano in esenzione.

Ripecorriamo quindi brevemente i profili della disciplina fiscale (tradizionale e agevolata) per circoscrivere meglio il tema.

Come noto, nel contesto di una compravendita di immobile abitativo (o pertinenze: garage, cantina, posto auto) fra persone fisiche sono dovute imposte di registro (sul valore catastale) e ipotecaria e catastale (euro 50,00 ciascuna).

Con la disciplina introduta dal Decreto Sostegni Bis gli under36 che comprano una prima casa e hanno un ISEE inferiore ad euro 40.000,00 non devono pagare imposta di registro, ipotecaria e catastale: rispetto, quindi, allo scenario di cui sopra, tutto si azzerra.

Tuttavia, rispetto allo zero prospettato dal Governo la Conservatoria (ripeto: almeno a Bologna, ma scelte analoghe sono state compiute in altre parti d’Italia) chiede la tassa ipotecaria pari ad euro 90,00.

La Conservatoria ha chiarito che la tassa ipotecaria è dovuta anche nei casi di acquisto effettuato da più soggetti di cui solo uno invoca le esenzioni di cui all’art. 64 comma 6 decreto legge 25 maggio 2021 n. 73.

E’ opportuno chiarire che la ricostruzione della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bologna – oltre, come già evidenziato, in aderenza a posizioni analoghe nella penisola – ha una motivazione normativa. La tassa ipotecaria  (di euro 90,00) è infatti non dovuta quando sono liquidate le imposte ipotecaria e catastale (di euro 50,00 ciascuna): laddove le seconde siano esenti ecco che ricompare quindi la prima.

Questa (aggiungo: prima..) vicenda purtroppo ben sintentizza quanto da me subito evidenziato circa la disciplina di cui al Decreto Sostegni Bis : norma utile (più per i mutui con garanzia statale che per le compravendite, rinnovo) ma non chiara, con il rischio di interpretazioni (anche locali, ed infatti..) che intervengono a posteriori rispetto ai pagamenti e alimentano confusione e disagio nei contribuenti.

Si rende pertanto necessario ad horas un intervento se non normativo almeno dell’Amministrazione Finanziaria che definisca (in concerto magari con il Notariato, che già ha licenziato un primo studio: chi meglio di noi conosce la materia?) i contorni esatti dell’esenzione: senza certezze, ricordo, non c’è crescita.