E’ notoriamente risaputo che le cause civili in Italia raggiungono ogni anno un numero spropositato e – nella massa comune – non faticano a farsi spazio quelle tra condòmini. I motivi delle liti sono tra i più disparati – e la maggiore parte riguardano certamente le spese (https://www.notaiofabiocosenza.it/2021/07/08/spese-condominiali-chi-paga/) – ma, di recente, uno in particolare ha catturato l’attenzione di tutti.

La vicenda ha origine nel Tribunale di La Spezia e vede quali protagonisti una coppia che accusò i vicini, quattro fratelli, di aver cagionato un grave pregiudizio alla loro qualità di vita a causa dell’istallazione, in seguito a dei lavori effettuati per la creazione di un secondo bagno, di uno sciacquone, eccessivamente rumoroso, nel muro adiacente la loro camera da letto.

Il Giudice, però, non accolse la richiesta e questo portò i due a rivolgersi alla Corte d’Appello di Genova.

Qui la situazione si ribaltò completamente.

La Corte, infatti, non solo accolse il caso ma richiese una perizia volta a stabilire, secondo i parametri dettati dall’art. 844 del codice civile, se il rumore provocato dallo scarico superasse “la normale tollerabilità”.

In seguito ai rilievi del perito – che fecero emergere il danno effettivamente subito dal condòmini a causa del posizionamento dello sciacquone all’interno del muro divisorio, anziché dentro il vano ad uso bagno dei vicini, dell’effettivo superamento dei decibel, oltre che dello spropositato utilizzo, soprattutto durante le ore notturne – la Corte si espresse in favore della coppia e decise di prevedere, in aggiunta alla rimozione dello scarico, un risarcimento.

Neanche in questa sede la vicenda trovò conclusione.

I vicini dei ricorrenti, infatti, insoddisfatti della decisione, decisero di proporre ricorso in Cassazione.

Così, trascorsi ben 19 anni, si arriva al giudizio definitivo.

La Corte di Cassazione, con la Sentenza del 28 luglio 2021 n. 21649, richiamando l’art. 8 della Convenzione Europea dei diritti umani, afferma che il diritto al rispetto della propria vita privata e familiare merita una particolare forma di protezione.

Inoltre, ad avvalorare la propria tesi, chiama in causa altre due note sentenze (Cass. n. 20927 del 2015; Cass. n. 7875 del 2009), la prima al fine di sottolineare che anche la Corte di Strasburgo ha più volte scomodato il citato art. 8 a tutela della qualità della vita nelle abitazioni e la seconda per evidenziare che anche ove “non risulti integrato un danno biologico, la lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria casa di abitazione e del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane sono pregiudizi apprezzabili in termini di danno patrimoniale“.

Proprio alla luce di quanto sopra esposto, la Cassazione ha previsto lo spostamento dello scarico e il pagamento, da parte dei vicini, quale risarcimento del danno subito, dell’importo di euro 500 per ogni anno trascorso dall’installazione.

Questa vicenda – aldilà del contenuto a tratti “comico” – è però di importante spunto anche per quanto riguarda le transazioni immobiliari.

Si tende infatti spesso – in sede di trattative – a “minimizzare” le noiose criticità del bene che si vuole vendere, quali ad esempio.. uno sciacquone rumoroso.

Ecco quindi che in un contesto in cui la Cassazione punisce certe condotte, si può facilmente ipotizzare che le maglie della responsabilità del venditore (aggiungiamo: e del mediatore?) poco attento (ad essere buoni) o reticente (a male pensare) nel presentare tutti i “dettagli” (anche e soprattutto quelli negativi) del bene possano in futuro allargarsi.

Consiglio finale: mai nascondere nulla e nel contratto di compravendita chiedere l’ausilio del Notaio per valorizzare ogni dettaglio