Capire se un immobile può essere considerato pertinenza di un altro è di fondamentale importanza specie per stabilire il regime fiscale da applicare agli stessi e agli atti di trasferimento che li riguardano, considerando che le pertinenze sono esenti dall’IMU, che per le stesse possono essere richieste le Agevolazioni Prima Casa e che agli atti di trasferimento che le riguardano può essere applicato il meccanismo del “prezzo-valore” in base al quale, al ricorrere degli altri requisiti, la base imponibile ai fini delle imposte è costituita dal valore dell’immobile indipendentemente dal prezzo pattuito per l’acquisto.

L’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005 n. 266 ha, infatti, espressamente previsto che per i soli atti di cessione avvenuti tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore catastale dell’immobile indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. 

Tale problema di qualificazione è stato, di recente, affrontato dall’Agenzia delle Entrate, chiamata ad esprimersi sulla natura pertinenziale di un box auto situato a circa 1300 metri nel medesimo Comune in cui lo stesso soggetto è comproprietario, per la quota di un sesto, di un appartamento costituente il proprio domicilio.

Con la risposta ad interpello n. 33/2022 è stato, quindi, risolto il caso concreto fornendo un parere utile a qualificare e meglio comprendere la natura pertinenziale di un bene ed il nesso che può legarlo alla cosa principale.

Anzitutto è bene ricordare che l’unica definizione fornita di “pertinenza” è quella dettata dall’articolo 817 del Codice Civile che la definisce come una cosa destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. A questa si aggiunge l’autorevole parere della Suprema Corte che ha più volte sottolineato – da ultimo nella sentenza n. 11970 del 2018 – che ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il bene principale e quello accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, in base al quale il bene accessorio deve arrecare un’utilità a quello principale, e non al proprietario di esso.

Per qualificare, dunque, la natura pertinenziale di un bene, anche dal punto di vista fiscale, deve verificarsi la sussistenza di due requisiti:

– uno oggettivo, per cui l’immobile pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale con quello principale; 

– uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto sui beni collegati di compere tale destinazione.

Sempre la Corte di Cassazione ha, poi, precisato che il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente contiguità fisica tra i due beni poichè il collegamento tra  i due non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale. 

Il medesimo discorso vale anche in riferimento al trattamento fiscale previsto per l’acquisto della “prima casa”. Con la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 è stato, infatti, chiarito che, di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”. Affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità è comunque necessario che i due beni siano ubicati in luoghi prossimi tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte.

Ciò chiarito l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che, nel caso di specie, non può essere riconosciuta la pertinenzialità nel senso su indicato del box auto in questione né può essere applicata la disciplina del “prezzo-valore” di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 poiché non risulta integrato il requisito della prossimità. In generale, quindi, la prima casa ed un box auto affinchè vengano considerati l’uno pertinenza dell’altro devono essere posti ad una distanza sicuramente inferiore ad 1,3 km. 

Volendo, in conclusione, esprimere un personale giudizio la risposta dell’Amministrazione Finanziaria è sinceramente non comprensibile. La normativa codicista, infatti, non pone  obblighi di prossimità a cui è subordinata la definizione di pertinenza. E nel caso specifico 1300 metri, soprattutto nelle realtà urbane italiane caratterizzate da penurie di posti auto e parcheggi, rappresentano una distanza contenuta e facilmente gestibile con altri strumenti (ad es. biciclette e monopattini o anche pubblici trasporti). Pare evidente l’ennesima interpretazione a danno del contribuente, cui eventualmente ci si potrà opporre nelle relative sedi giudiziarie in occasione del primo scontro sul punto.