L’usufrutto a tempo determinato, costituito entro i cinque anni dall’acquisto dell’immobile per cui si è beneficiato delle c.d. “agevolazioni prima casa”, comporta la decadenza parziale dal beneficio.

Pertanto, sarà necessario procedere al recupero a tassazione ordinaria, da calcolarsi sul valore dell’usufrutto.

Il recente interpello dell’Agenzia delle Entrate, n. 441/2022 del 30 agosto 2022, si occupa di trattare proprio la decadenza dai benefici prima casa ed è rivolto da un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’Aire che nel 2021 ha acquistato un immobile in Italia, beneficiando delle agevolazioni prima casa.

Per motivi lavorativi, però, non ha potuto provvedere al trasferimento della propria residenza in Italia, circostanza che lo ha portato a valutare l’opportunità costituire un diritto di usufrutto a tempo determinato, in particolare della durata di cinque anni, a favore della propria moglie.

Sostenendo la tesi della mancata decadenza, l’istante precisa che, ove venisse costituito un usufrutto a tempo determinato, l’usufruttuario acquisirebbe il possesso del bene soltanto per un tempo limitato. Successivamente il nudo proprietario tornerebbe nuovamente in pieno possesso del bene, oltre che della piena proprietà.

Tuttavia, è necessario ricordare che, in caso trasferimento, con atto a titolo oneroso o gratuito, degli immobili acquistati con i benefici prima casa prima che siano decorsi cinque anni dalla data del loro acquisto usufruendo delle agevolazioni, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria, con una sovrattassa pari al 30%delle imposte stesse.

Laddove si interpreta l’espressione “trasferimento degli immobili” in senso ampio, annoverando anche gli atti costitutivi dell’uso, l’usufrutto e il diritto di abitazione, di fronte alla casistica di costituzione di usufrutto vitalizio prima del decorso del quinquennio c’è, di conseguenza, decadenza dei benefici prima casa.

Infatti, il bonus disciplinato dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), è revocato se l’immobile è rivenduto prima del termine di cinque anni dalla data di acquisto.

Nella vicenda descritta, però, ci troviamo di fronte ad un usufrutto a tempo determinato, pertanto, l’istante chiede di sapere:

– se l’usufrutto a tempo determinato generi i medesimi effetti dell’usufrutto vitalizio e, quindi, la compressione (nel caso specifico parziale) del diritto di proprietà, con conseguente decadenza dalle agevolazioni fruite;

– in caso di risposta positiva al primo quesito, quale sia la base imponibile su cui applicare le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute nella misura ordinaria (oltre alla sanzione e agli interessi) ed in particolare se sia costituita dal valore del bene o, diversamente, se sia da rapportare al valore del diritto di usufrutto costituito a tempo determinato.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione relativa all’acquisto della “prima casa”, è preclusa in caso di alienazione anticipata dell’abitazione o dei diritti reali vantati sulla medesima prima del decorso del termine perentorio di cinque anni.

Sul valore del diritto alienato va recuperata, per fini fiscali, la differenza tra la tassazione agevolata e quella ordinaria, al di fuori della sanzione e degli interessi.

Infine, è stata esplicitata anche la base imponibile, sulla base della quale effettuare il calcolo per il versamento delle imposte dovute nella misura ordinaria, che dovrà essere rapportata al valore dell’usufrutto a tempo determinato, calcolato secondo le indicazioni dell’articolo 48 del TUR.