Se un soggetto decide di vendere un immobile entro cinque anni dalla data in cui lo ha acquistato, e, con la vendita, percepisce un guadagno rispetto al prezzo pagato in sede di acquisto, tale plusvalenza è soggetta a tassazione ex artt. 67 e 68 TUIR (Testo Unico delle Imposte sui redditi).

Le disposizioni riguardano le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili, sia fabbricati che terreni agricoli, siano essi acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni; solo nel caso della donazione, il termine di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

In questo caso, il nostro ordinamento permette al soggetto venditore di richiedere al Notaio che stipulerà l’atto di vendita l’applicazione di un’imposta sostitutiva sul reddito pari al 26%.

Ai sensi dell’art. 67 comma 1 del TUIR, la tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che costituiscono redditi di capitale o sono conseguite nell’esercizio di arti o professioni, o di imprese commerciali, società in nome collettivo o in accomandita semplice, o, infine, in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Recentemente l’Agenzia delle Entrate è dovuta ritornare sul punto, a seguito di un interpello posto da un contribuente.

Nel caso in esame, l’istante comunicava di essere titolare, insieme a sua sorella, del diritto di nuda proprietà di un immobile concesso in usufrutto vitalizio ai propri genitori, acquistato nell’anno 2016. L’immobile in questione, nel biennio successivo, è stato soggetto ad opere di ristrutturazione, con ampliamento, finalizzate ad un lieve ampliamento dello stesso, i cui lavori si sono conclusi nell’aprile 2018, e solo a novembre dello stesso anno l’Agenzia delle Entrate ha rilasciato la ricevuta di avvenuta denuncia di variazione dell’immobile, dovuta all’aumento della consistenza catastale.

Da tali premesse, il contribuente domandava se, in un caso del genere, ai fini del calcolo della plusvalenza tassabile ex comma 1 lett. b) dell’art. 67 del TUIR, il computo del quinquennio debba essere calcolato a partire dalla data di acquisto dell’immobile o considerando come termine iniziale la data di rilascio della denuncia di variazione dell’unità abitativa a seguito dell’aumentata consistenza catastale.

Con risposta n. 560 del 2022, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, salve alcune determinate eccezioni, l’art. 67 del TUIR precisa che in caso di beni immobili diversi dalle aree edificabili, l’imponibilità della plusvalenza è condizionata al fatto che la cessione intervenga entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del cespite.

La norma, quindi, pone l’obbiettivo di assoggettare a tassazione solo i profitti che derivano da cessione di beni immobili che abbiano finalità speculative, e tale fine si desume dalla circostanza che l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione e la data di rivendita del bene sia inferiore a cinque anni. Nessuna menzione viene fatta all’eventualità che l’immobile possa essere soggetto ad interventi di ristrutturazione.

Per tali motivi, nel caso in esame, nonostante vi siano stati degli interventi modificativi sul bene entro il quinquennio, l’alienazione del bene dopo il termine di cinque anni dalla data di acquisto, non genera alcuna plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 del TUIR.