Succede frequentemente che si acquisti una pertinenza quale un’autorimessa, un garage, una cantina (o deposito) separatamente da un’abitazione: in questi casi il quesito che viene subito posto riguarda la tassazione dell’atto e quindi le imposte che devono essere pagate in sede di rogito.

Già in un precedente contributo si è chiarito come l’acquisto di quella che fiscalmente viene individuata come una pertinenza possa godere del cosiddetto meccanisco del “prezzo-valore” cioé della possibilità che l’imposta di registro sia pagata non sul prezzo di acquisto bensì sul (in genere) più basso valore catastale.

Si vuole tuttavia ora fornire uno schema riassuntivo sul tema in modo da fornire un quadro completo che possa dissipare ogni dubbio a riguardo. E’ bene precisare che il riepilogo contempla solo il caso in cui ad acquistare sia una persona fisica.

E’ bene innanzitutto chiarire che si sta trattando di quei beni che possono potenzialmente essere destinati a pertinenze di un’abitazione: garage, autorimessa, postio auto, cantina e deposito. Catastalmente – per essere chiari – rientriamo nelle categorie catastali C/6 (garage e posto auto), C/2 (deposito o cantina) e C/7 (un tempo posto auto scoperto, ora tettoia).

Il regime fiscale della loro compravendita dipende da due fattori: la natura di chi vende (impresa o persona fisica) e la possibilità per l’acquirente persona fisica di destinare il nuovo acquisto a pertinenza di un’abitazione nel medesimo Comune.

Se chi vende è una persona fisica la cessione sarà sempre soggetta ad imposta di registro. Ciò che cambia è però l’aliquota dell’imposta di registro e soprattutto la base imponibile su cui viene calcolata:

E’ irrilevante – sottolineo – che l’acquirente non abbia in assoluto abitazioni o non abbia altre pertinenze in quel Comune: solo la possibilità di collegare il nuovo acquisto ad un’abitazione nel medesimo Comune consente di chiedere l’applicazione dell’imposta di registro – al 2% o al 9% – sul valore catastale, altrimenti si paga sempre il 9% sul prezzo di acquisto.

Se chi vende è invece una società lo scenario diventa più articolato, in quanto bisogna distinguere fra i casi in cui la vendita è soggetta ad IVA oppure ad imposte di registro:

Se chi vende è una società è quindi fondamentale informarsi immediatamente dalla stessa circa il regime fiscale ed in particolare circa l’applicazione o meno dell’IVA, in quanto l’impatto delle imposte può essere non banale.

In conclusione l’acquisto di una pertinenza – autorimessa, cantina, deposito, tettoia – rischia di essere fiscalmente più articolato e complesso che quello di una più costosa abitazione. Per evitare sorprese è quindi fondamentale confrontarsi subito con il proprio Notaio per capire esattamente in quale scenario si ricade.