Non è inusuale che, nell’ambito della c.d. edilizia residenziale convenzionata, gli immobili interessati da progetti edilizi siano gravati dal temporaneo divieto di alienazione.

Ma cosa succede se, nel frattempo, viene sottoscritto un preliminare di compravendita? La tematica era quanto mai controversa e dibattuta, in ragione del fatto che sussisteva il dubbio che anche la contrattazione preliminare potesse essere esclusa.

Nel merito la Corte di Cassazione è intervenuta con un’ordinanza (ordinanza n. 21605 del 28.07.2021, sez. II civile) per risolvere e affrontare le tematiche citate. Tale ordinanza fa emergere due punti cruciali: la validità ed efficacia del contratto preliminare anche se sottoscritto nel momento in cui vige il divieto citato e la legittimità della consegna dell’immobile nel periodo intercorrente tra il contratto preliminare e il rogito.

In primo luogo, si chiarisce che il divieto di alienazione relativo a certi beni immobili oggetto di un preliminare di vendita non infici lo stesso, se la stipula del definitivo contratto di vendita sia stata programmata in un periodo successivo allo scadere del termine di durata del divieto temporaneo di alienazione.

Non può essere addotta nemmeno la circostanza della nullità del contratto, poiché il preliminare ha solamente effetti obbligatori tra le parti, consistenti nell’impegno a trasferire la proprietà di beni immobili, mentre di fatto non ha alcun effetto traslativo.

Si parte da questo assunto per asserire, poco dopo, che anche la consegna anticipata dell’immobile da parte del promissario acquirente non entra in contrasto con la convenzione o con gli obblighi da essa discendenti in capo al concessionario, ossia il divieto temporaneo di alienazione. La ragione è che la consegna anticipata non si configura come trasferimento di proprietà e , ricollegandosi alla funzione primaria del preliminare di vendita, si ribadisce che questo, in quanto tale, è inidoneo a produrre effetti traslativi, né è in grado di anticiparli in assenza del definitivo contratto di vendita, “in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori”.