La mediazione è ampiamente diffusa nella quoditianità delle compravendite immobiliari, con fenomeni – quali il preliminare di preliminare – che c’è stato già modo di trattare. In questo contesto è innanzitutto opportuno ricordare come il diritto alla provvigione in capo al mediatore  sorge allorché la conclusione dell’affare abbia avuto luogo per effetto dell’intervento del mediatore stesso, e cioè quando tale conclusione possa ricollegarsi con rapporto di causalità adeguata all’attività del mediatore (art. 1755, comma 1, cc).

Ci possono però essere ipotesi particolari in cui può essere non immediatamente chiaro se l’affare si sia concluso oppure no. E’ il caso, in particolare e che qui viene affrontato, dell’ipotesi in cui la proposta sia subordinata alla positiva concessione di un mutuo a finanziamento dell’acquisto, fattispecie tutt’altro che remota soprattutto in questo periodo.

La risposta sul punto – in aderenza al principio sopra ricordato – è stata recentemente fornita dalla Corte di Cassazione con Ordinanza Sez. Civile 2 n. 17919 del 22 giugno 2023.

Nel caso in oggetto, la Corte d’appello di Trieste aveva respinto l’appello formulato da un agente immobiliare avverso la sentenza resa dal Tribunale di Trieste il 23 dicembre 2015, che aveva negato il diritto alla provvigione vantato dall’ agente immobiliare nei confronti di un cliente, in relazione all’affare che consisteva nella sottoscrizione di una proposta di acquisto di un immobile, accettata dal promittente venditore, che era stata subordinata alla concessione di un mutuo in favore del promissario acquirente. 

Il Tribunale aveva ritenuto non sorto il diritto alla provvigione per il mancato verificarsi della condizione in quanto era stato accertato: 

• che il promittente venditore aveva preteso di inserire nuove clausole nel preliminare di compravendita (eliminando anche la condizione sospensiva relativa al mutuo), clausole che non erano previste nella proposta di acquisto accettata grazie all’intervento del meditatore; 
• che il promissario acquirente si era adoperato per ottenere il mutuo bancario ben prima della data stabilita per la stipula del preliminare, incontrando difficoltà per il ritardato inoltro di documenti alla banca e per i vari differimenti del sopralluogo nell’immobile ai fini della perizia di stima imputabili al venditore; 
• che la pratica di finanziamento non si era quindi mai perfezionata e che perciò la proposta conclusa grazie alla mediazione non era mai divenuta efficace, essendo venuta meno, prima ancora della data pattuita per il preliminare, la necessità di ottenere il mutuo.

L’agente immobiliare riteneva, invece, che la provvigione fosse dovuta per effetto della conoscenza dell’accettazione della proposta di acquisto, non rilevando la mancata conclusione del definitivo contratto di vendita, dovuta alla sopravvenuta rinuncia del compratore per problemi familiari, decidendo infine di procedere con il ricorso per Cassazione.

La Corte di Cassazione, interpellata, è intervenuta nella fattispecie in oggetto con l’Ordinanza n. 17919 del 22 giugno 2023, precisando che nel caso in cui le parti abbiano “subordinato gli effetti del contratto preliminare di compravendita alla condizione dell’ottenimento di un mutuo, la condizione stessa è qualificabile come “mista“, in quanto la concessione del mutuo non dipende solo dalla volontà della banca, ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica. sicché la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente […]”. Ai fini della eventuale operatività dell’articolo 1359 c.c., la Corte d’Appello di Trieste aveva verificato che “la parte promissaria acquirente aveva agito correttamente per ottenere il prestito entro la data stabilita per la stipula del preliminare, non essendo dimostrata alcuna condotta commissiva dolosa o colposa dello stesso finalizzata ad impedire l’avveramento della condizione […]. Al contrario, erano state accertate condotte ostruzionistiche nell’inoltro dei documenti alla banca e nella disponibilità a consentire il sopralluogo nell’immobile ai fini della perizia di stima imputabili al venditore”.

Gli Ermellini, in breve, evidenziavano come la mera accettazione della proposta (il cosiddetto “preliminare di preliminare”) è insufficiente a configurare come concluso l’affare, anche alla luce – nel caso di specie – di una condizione tale da determinare, per ciò che concerne il pagamento della mediazione, l’operatività dell’art. 1757 Codice Civile.

La Corte dichiarava dunque inammissibile il ricorso chiarendo quindi come in ipotesi di proposta condizionata alla concessione di mutuo in cui la parte promissaria acquirenti si attivi diligentemente per l’ottenimento del finanziamento ma senza successo la mancata conclusione della compravendita impedisce al mediatore di conseguire la provvigione per l’attività svolta.