La relazione tecnica integrata, come noto e già illustrato, è un documento che la prassi contrattuale ha diffuso in molte parti di Italia finalizzato ad evitare problemi edilizi (e successivi contenziosi) quando si trasferisce un immobile.

La relazione tecnica integrata ha un’enorme utilità, anche perché serve a ricordare che il Notaio – per legge – non svolge alcun compito di verifica dello stato urbanistico e catastale dell’immobile (neppure rientra fra le sue competenze), che deve essere dichiarato – nel dettaglio – dalla parte cedente (la quale quindi risponde di eventuali difformità). Il Notaio – in breve e ricordo – deve ricordare alle parti come in atto vadano citati i precedenti edilizi e che vi deve essere conformità (edilizia e catastale) ma la responsabilità per la veridicità delle dichiarazioni rese ricade in capo alla parte venditrice.

In presenza della relazione tecnica – come ormai di prassi – la parte venditrice può essere certa della veridicità delle sue affermazioni, in quanto derivano dalle indagini e dai controlli svolti dal tecnico incaricato.

Possono tuttavia verificarsi dei casi – e sono stato sollecitato proprio su questo punto – in cui anche laddove la relazione tecnica riporti l’indicazione che è tutto conforme.. emergano dei problemi. Mi permetto quindi – riportando fedelmente le cortesi segnalazioni ricevute – le ipotesi “critiche”.

Il caso più frequente è quello in cui la relazione tecnica cita la presenza del certificato di abitabilità anche quando, successivamente, viene presentata una SCIA a sanatoria. Il certificato di abitabilità, ora certificato di conformità edilizia e agibilità, si riferisce quasi sempre al titolo edilizio originario. Se successivamente al rilascio del certificato di abitabilità vengono presentate delle sanatorie, il certificato stesso decade e l’unità immobiliare è priva del certificato di conformità edilizia e agibilità. Purtroppo molte volte dichiarando che è stato rilasciato il certificato di abitabilità si induce l’acquirente a pensare che questo documento sia efficace.

E’ vero – come ho già spiegato – che è possibile trasferire un immobile senza abitabilità ma la parte acquirente ne deve essere pienamente edotta. Ecco quindi che se questa abitabilità non è più attuale il rischio concreto è che la parte acquirente, scoperta la circostanza, possa legittimamente agire in via risarcitoria.

Un’altra problematica evidenziata riguarda la circostanza che i tecnici incaricati dichiarano che l’unità immobiliare è conforme ai vari titoli edilizi elencati. Ciò non garantisce sempre che la pratica sia legittima; sarebbe quindi opportuno che venisse dichiarato semplicemente che l’unità immobiliare “corrisponde ai titoli edilizi elencati e pertanto risulta legittima”.

Infine mi si segnala una situazione di palese delicatezza e che deriva dalla distinzione fra sanatoria e fiscalizzazione dell’abuso. La sanatoria ottenuta per diverse fattispecie e caratteristiche riconduce allo stato legittimo l’unità variata da irregolarità più o meno gravi. La fiscalizzazione, invece, semplicemente evita, con il pagamento di quanto richiesto dall’ente locale relativamente alla parte illegittima, la demolizione della stessa. In questo modo si congela l’unità immobiliare così come si trova e, pur garantendone la commercializzazione, non si sana tuttavia l’abuso. Conseguentemente quell’unità non potrà essere in seguito oggetto d’interventi di ristrutturazione o altri interventi edilizi che vadano oltre la semplice manutenzione straordinaria; ancora, non potranno essere applicati i vari bonus ormai consolidati nel panorama edilizio. Ecco quindi che diventa cruciale in questi casi ben evidenziare la situazione in merito alla legittimazione dell’immobile trattato.

Mi permetto – dopo avere riportato, lo dico con grande sincerità stante l’importanza del contributo, anche “copiando” gli spunti ricevuti – alcune considerazioni personali e professionali.

La forma della relazione tecnica integrata è libera ed è giusto che ogni tecnico proceda alla compilazione della stessa secondo proprio gusto e modello e in alcun modo ne si vuole vincolare il contenuto.

Come Notaio non ho gli strumenti e le capacità per sindacare il contenuto di una relazione tecnica: ciò che per me rileva è la dichiarazione di conformità rilasciata dal tecnico.

Alla luce degli aspetti di cui sopra, nella piena libertà di forma e con la capacità di ciascun singolo tecnico, credo sia fondamentale – lato parte venditrice – essere certi e avere consapevolezza che non possa esserci alcuna criticità che possa un domani alimentare il contenzioso: è bene confrontarsi con il proprio tecnico sul punto.

La relazione tecnica dovrebbe essere condivisa appena disponibile anche con la parte acquirente in modo che la stessa possa farla verificare da un tecnico di propria fiducia, soprattutto nel caso in cui si pianifichino interventi di ristrutturazione immediatamente successivi all’acquisto.

Infine uno spunto temporale. Capita spesso che la relazione tecnica giunga a ridosso della compravendita e purtroppo alcune volte emergano difformità che impongono rinvii, con problemi non banali (si pensi quando ciò comporta ritardi per traslochi o aumenti dei tassi dei mutui). Il mio personale invito è che la relazione tecnica sia predisposta appena viene messo in vendita l’immobile, in modo da anticipare ogni possibile problema.