In un precedente contributo ho introdotto la compravendita con patto di riservato dominio (o con riserva della proprietà), contratto in forza del quale la proprietà di un immobile – che viene pagato a rate – passa soltanto con il saldo integrale del prezzo.

In quell’occasione ho altresì chiarito come fiscalmente la parte acquirente deve pagare tutte le imposte (quale ad esempio l’imposta di registro) fin dal momento della stipula della compravendita con patto di riservato dominio. In breve, anche se il passaggio della proprietà è sospeso fino al pagamento dell’ultima rata le tasse – all’Erario – vanno versate subito.

Questa ricostruzione può alimentare alcuni dubbi su quale sia il momento rilevante – nella compravendita con patto di riservato dominio – anche ai fini di altre fattispecie fiscali. Ed è proprio il caso che è stato affrontato e risolto (anticipazione: a danno del contribuente) dalla risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 409/2020.

La vicenda era relativa ad un contratto di compravendita con patto di riservato dominio in cui all’iniziale atto di acquisto è seguito – a distanza di circa un anno – il pagamento dell’ultima rata del prezzo e quindi l’effettivo passaggio della proprietà.

L’istante chiedeva quindi se ai fini del computo dei termini per le agevolazioni prima casa (nel caso specifico: l’anno entro cui riacquistare a seguito della vendita di precedente immobile agevolato) rilevasse l’atto di compravendita con patto di riservato dominio oppure il pagamento dell’ultima rata.

L’Agenzia delle Entrate ha risolto il tema affermando chiaramente che l’elemento determinante è dato dal contratto di compravendita con patto di riservato dominio, essendo irrilevante ai fini dei termini relativi alle agevolazioni prima casa quando è stato pagato l’intero prezzo.

In breve, nella compravendita con patto di riservato dominio anche se il passaggio della proprietà avviene solo con il pagamento dell’ultima rata dal punto di vista delle imposte connesse al trasferimento l’atto notarile di compravendita rappresenta il momento decisivo.