In Italia la maggior parte delle compravendite immobiliari vede l’intervento e la presenza di un mediatore immobiliare . In particolare le stime delle associazioni di categoria del settore precisano che:

Già nel 2006, per fronteggiare il fenomeno dell’evasione fiscale che secondo alcuni interessava il settore venne introdotta una specifica normativa sul punto, che così recita:

In breve nelle compravendite immobiliari (ma non solo: anche ad esempio negli atti di costituzione di servitù oppure nelle permute immobiliari) si deve indicare – laddove sia presente un mediatore immobiliare – i dati identificativi dello stesso, l’importo della provvigione e le modalità di pagamento.

Sono opportuni – soprattutto nell’ottica di agevolare il lavoro di collazione della documentazione necessaria ai fini della stipula di una compravendita immobiliare – alcuni chiarimenti.

In primo luogo è bene evidenziare come la norma di cui sopra non sia stata aggiornata a seguito delle modifiche di cui al d.lgs. 26 marzo 2010 n. 59 che ha sostituito “il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura” con il numero di iscrizione del REA. Ecco quindi che ad oggi è sufficiente l’indicazione del numero REA, presente in ogni visura camerale della società (o impresa individuale) di mediazione.

E’ ancora opportuno ricordare come ci siano casi in cui la mediazione non sia stata ancora pagata (perché magari per accordi intercorsi fra la parte e l’agenzia il saldo è successivo alla compravendita, seppur il diritto alla provvigione maturi già al preliminare). In queste ipotesi è bene esplicitare la circostanza in atto riportando l’importo dovuto, il numero di fattura – ove già emessa – nonché le tempistiche e le modalità entro cui avverrà il pagamento.

Mi è successo altresì – nella mia quotidianità professionale – che il pagamento fosse regolarmente avvenuto ma si fosse smarrita la relativa documentazione. Si tratta di uno scenario sicuramente critico, in cui si rende necessario – se proprio risulta impossibile recuperare l’esatto documento – sfruttare altri dati (ad es. data del bonifico; movimentazione dell’incasso sul conto del mediatore; riferimenti IBAN banche coinvolte) al fine di circoscrivere l’operazione.

Soprattutto ove il pagamento sia tramite bonifico potrebbe non essere disponibile il CRO o il numero di operazione, sia perchè trattasi di bonifico contestuale alla stipula, sia perchè il cliente – in buona fede – ha scaricato al momento dell’operazione dal proprio home-banking la contabile ma in quel momento il dato non era stato ancora elaborato. Anche in questo caso valgono le argomentazioni sopra riportate e diventa primario inserire tutti i dati possibili e disponibili per dare evidenza dell’avvenuto pagamento.

Un tema generale – alla luce anche delle possibili criticità sopra enucleate – è bene sia affrontato. La ratio della disciplina in esame è quella di contrastare (l’ho scritto fin subito) fenomeni di evasione fiscale. Può quindi ben succedere che anche laddove tutto sia stato regolarmente pagato e fatturato per qualche motivo (l’urgenza; una dimenticanza documentale; l’accordo per un saldo successivo: ne ho appena scritto) manchi un elemento da indicare in sede di rogito. Nessun problema quando questo elemento sia sostituibile in modo tale da potere comunque fornire una ricostruzione esatta (e verificabile, sottolineo) dell’operazione in modo che in ipotesi di controlli l’Amministrazione Finanziaria riesca senza problemi ad avere conferma del comportamento corretto delle parti. Diventa quindi a contrario palese che laddove invece gli elementi mancanti siano più di uno maggiore il rischio per le parti di un controllo fiscale e della relativa sanzione.

Ma in breve, cosa è quindi opportuno trasmettere al Notaio che stipula l’atto per essere certi non ci siano problemi? Ecco un breve elenco:

Concludo con alcune note finali di accompagnamento e di ausilio sul tema.

Laddove non ci sia l’intervenro di un mediatore immobiliare è necessario indicare la circostanza in atto. Ovviamente a ricordare tutto ciò penserà il Notaio incaricato della stipula ma è bene fornire subito questa indicazione per agevolare la scrittura dell’atto.

Sempre in ottica di agevolare la scrittura dell’atto i documenti sopra ricordati devono essere trasmessi il prima possibile in modo da non ritrovarsi in sede di stipula a dovere confrontare numeri, dati, ricercare contabili negli smart-phone, etc.. con il solo risultato di rischiare di dimenticare qualche elemento.

Può capitare vi siano più mediatori immobiliari: uno per la parte venditrice e uno per la parte acquirente, o anche più per ciascuna parte. In questi casi servono dati e pagamenti di tutti i mediatori immobiliari coinvolti.

Infine si evidenzia come il DDL Lavoro approvato in Senato in data 11/12/2024 ha previsto la possibilità di omettere in atto l’indicazione dell’importo della provvigione pagata al mediatore immobiliare, con l’obbligo però di citare gli estremi della fattura, la corrispondenza fra fattura e importo pagato nonché le analitiche modalità di pagamento. La norma – non posso nasconderlo – ad ora non pare ben coordinata con la disciplina sopra ricordata e soprattutto in questo momento esatto ancora si ha avuta la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Appena il provvedimento sarà effettivamente legge e anche alla luce dei primi approcci interpretativi ritornerò sul tema.