Proprio il 2 gennaio 2024 presentavo le mie previsioni sul mercato immobiliare del nuovo anno. Si trattava, come mia abitudine quando mi è possibile su questo sito, di un riassunto dei report riservati che predispongo per gli investitori immobiliari che ho il piacere di assistere e guidare nel mio percorso professionale.

Eccomi quindi nuovamente pronto a mettermi alla prova e a raccontare in termini ovviamente generali ciò che a mio avviso il mercato immobiliare ci riserva nel 2025.

Ma prima di narrare del nuovo anno vediamo se le mie precedenti previsioni hanno avuto o meno riscontro nella realtà. Allora (e anche in miei successivi contributi) pronosticavo un calo delle compravendite (più marcato nel primo semestre con un recupero nel secondo) cui non si sarebbe però accompagnata una riduzione dei prezzi, in un contesto in cui ad andare in sofferenza sarebbe stato in particolare il comparto del “nuovo da impresa”.

In attesa dei dati statistici definitivi, disponibili solo fra qualche settimana, posso affermare di avere colto esattamente l’andamento del mercato immobiliare nel 2024. Qualche numero provvisorio a conferma: i prezzi al mq hanno avuto un incremento medio del 2,2%, nella prima parte dell’anno il calo complessivo delle compravendite è stato del 7,2% con un successivo rimbalzo ancora esattamente da quantificare, la quota (sul totale delle transazioni) riferita alle nuovi costruzioni si è contratta.

Bene, ed ora? Inizio sbilanciandomi: il 2025 sarà un anno complessivamente migliore per il mercato immobiliare. Andiamo però a definire questo miglioramento.

Mi aspetto un aumento del numero generale delle compravendite immobiliari con un ulteriore (anche se non marcato) incremento dei prezzi al metro quadro.

Il nuovo da impresa continuerà a stentare a causa dei costi ormai eccessivi degli immobili ma non si avrà ancora l’esplosione della bolla con conseguente calo dei prezzi.

Il mercato immobiliare potrà infatti giovarsi di un ulteriore decremento dei tassi d’interesse – in continuità con quanto già avvenuto nel 2024 – di cui beneficiaranno sia gli acquirenti che i costruttori. Se per i primi la dinamica è chiara (mutui più bassi determinano maggiore capacità di acquisto) sui secondi il meccanismo positivo è indiretto. Le imprese di costruzione in difficoltà per una contrazione del mercato a fronte di costi di edificazione ancora elevati potranno infatti godere di una riduzione degli oneri finanziari ed eventualmente anche di rinegoziazioni delle posizioni debitorie in essere.

In questo scenario si inserirà anche una probabile svolta politica a livello globale con la cessazione delle ostilità in Ucraina e una riduzione della conflittualità in Medio Oriente con conseguente rilancio dell’economia e fiducia che investirà tutti i mercati.

Tutto bellissimo quindi? Temo non sia proprio così.

In Italia l’aumento dei prezzi delle case si scontrerà con gli stipendi al palo e una capacità di acquisto generale sempre più erosa. E’ probabile quindi aumentino le compravendite nelle zone più periferiche ma nelle grandi città il mercato vedrà rallentamenti in ordine proprio di tempistica nelle transazioni (ci vorrà di più per vendere casa).

I mutui avranno tassi più bassi ma la nuova modulazione della garanzia CONSAP (che ora dà priorità a giovani coppie e genitori single con figli a carico) ridurrà l’accesso a questo utilissimo strumento ad alcuni soggetti che ad oggi ne hanno usufruito.

L’Europa dovrà prima o poi affrontare il ciclone Trump con probabili dazi che – a mio parere – non colpiranno almeno in una prima fase il nostro Paese ma investiranno i nostri partner commerciali continentali (in primis: la Germania) con ricadute sulla nostra filiera produttiva. Mi permetto di citare un dato che deve fare riflettere: in un’Italia quarto esportatore al mondo, l’Emilia Romagna ha visto nel 2024 un calo dell’export pari all’1% (nel contesto di una contrazione anche della produzione industriale).

La ricostruzione di cui sopra spiega quindi chiaramente come proprio le aree più industrializzate del Paese (si pensi ad esempio a Milano e Bologna, dove infatti già i dati 2024 hanno evidenziato una netta riduzione del numero delle transazioni) vedranno una situazione di difficoltà del mercato immobiliare, coperta dagli spunti positivi elencati, tali da compensare nel breve periodo e palesarsi in questa fase esclusivamente in una leggera dilatazione dei tempi di vendita.

Il problema – e concludo – è infatti in prospettiva. Uno stop alla riduzione dei tassi, nuove crisi internazionali (ricordiamoci sempre di Taiwan), la prosecuzione di politiche comunitarie industrialmente suicide (si pensi al Green Deal) potrebbero avere un impatto non banale sul mercato immobiliare italiano su cui incombono due grandi spade di Damocle, già ricordate: la continua erosione del potere di acquisto delle famiglie e la difficoltà a vendere delle imprese di costruzione.

La seconda metà del 2025 (e ancora di più l’ultimo trimestre) sarà determinante per capire se questi timori possano o meno diventare più concreti.