Agevolazioni prima casa
L’espressione “agevolazioni prima casa” comprende un particolare regime fiscale di favore che il contribuente (acquirente) può invocare – al ricorrere di determinati presupposti – in sede di acquisto di certi beni immobili.
In breve, si può “acquistare prima casa” se:
– si è una persona fisica (quindi no società);
– ci sono determinati requisiti (vedremo quali);
– si acquista un immobile abitativo e/o pertinenza (con i limiti che illustreremo).
Le norme principali
– Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa Parte I, allegata al Testo unico dell’imposta di registro, ovvero il d.P.R. n. 131/1986 (requisiti prima casa)
– Art. 7 della legge 23 dicembre 1998 n. 448 (credito di imposta)
– Legge n. 208/2015 (rivendita di precedente prima casa entro un anno dal secondo acquisto)
Proroga scadenza
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Ore(s)
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Minuto(i)
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Second(s)
Vantaggi fiscali
Chi acquista una prima casa innanzitutto vuole sapere quale sia il risparmio fiscale; ed è proprio da qui che partiamo. Nel grafico che segue mettiamo a confronto le aliquote dei trasferimenti immobiliari, distinguendo fra compravendite tra persone fisiche (soggette ad imposte di registro) e acquisti da imprese (per cui si applica l’IVA).
- acquisto prima casa fra persone fisiche (imposta di registro) 2%
- acquisto seconda casa fra persone fisiche (imposta di registro) 9%
- acquisto prima casa da impresa (IVA) 4%
- acquisto seconda casa da impresa (IVA) 10%
Per completezza si ricorda altresì come la compravendita fra persone fisiche sia soggetta ad imposte ipotecaria e catastale in misura di euro 50,00 ciascuna, mentre il trasferimento da impresa ad IVA veda le medesime imposte pari ad euro 200,00 ciascuna oltre bollo (euro 230,00) e tassa ipotecaria (euro 90,00).
Per una visione globale delle spese per l’atto di acquisto di un immobile si ricorda la nostra sezione dedicata GUIDA AL PREVENTIVO.
Requisiti
Come si è anticipato per richiedere le agevolazioni prima casa è necessario sussistano alcuni requisiti. In particolare si tratta di tre condizioni riguardanti:
– residenza;
– pregresso godimento delle agevolazioni;
– proprietà di altri immobili.
unica abitazione nel Comune
Chi compra un bene da adibirsi ad abitazione “prima casa” non deve possedere altro immobile nel medesimo Comune dell’immobile che si intende comprare. Nello specifico l’acquirente deve dichiarare in atto di non essere titolare esclusivo (neanche in comunione legale col proprio coniuge), dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa adibita ad abitazione nel medesimo comune.
unica prima casa in Italia
Nell’atto di acquisto il compratore di prima casa deve dichiarare di non essere titolare – neanche in quote e neanche in comunione legale col proprio coniuge – dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, o nuda proprietà su altra casa sita in Italia adibita ad abitazione acquistata già come prima casa.
residenza nel Comune
La “prima casa” deve trovarsi in un Comune in cui l’acquirente abbia già la residenza o in cui la trasferisca entro 18 mesi dalla data dell’atto di acquisto ovvero in cui il compratore svolga la propria attività. I, compratore si impegna al trasferimento della propria residenza con apposita dichiarazione da inserirsi nell’atto di acquisto dell’immobile ovvero dichiara in atto che risiede o lavora già nel Comune in cui è sito l’immobile.
E’ però opportuno integrare i requisiti di cui sopra con alcune utili precisazioni.
E’ infatti possibile richiedere le agevolazioni se nel Comune ove si acquista si ha una quota di altro immobile abitativo non in comunione o comproprietà con il coniuge.
Ancora, la legge n. 208/2015 ha reso possibile acquistare una prima casa anche se si possiede già un immobile acquistato come prima casa purchè l’acquirente rivenda la precedente “prima casa” entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
Infine, il requisito della residenza può essere superato da quello dello svolgimento, in quel Comune, della propria professione.
I beni che possono essere "prima casa"
Non tutti gli immobili possono accedere alle “agevolazioni prima casa”. In generale è importante distinguere tra due categorie:
abitazioni
In passato si faceva riferimento sia alla categoria catastale sia alla circostanza che l’immobile non fosse “di lusso”.
Oggi, a seguito di una semplificazione normativa intervenuta nel 2014, residua solo il parametro catastale: possono richiedere le agevolazioni “prima casa” per tutti quegli immobili abitativi che non sono in categoria A/1, A/8, A/9.
pertinenze
Rientrano tra le pertinenze assoggettabili al regime fiscale prima casa i beni con categoria catastale C/2 (magazzini, depositi), C/6 (rimesse, autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Si ricorda che può essere chiesta l’agevolazione prima casa solo per un bene per ciascuna categoria e solo se sono pertinenza di un immobile principale acquistato con le agevolazioni prima casa.
La decadenza dalle agevolazioni
Si possono verificare dei casi di decadenza – successiva – dal godimento delle agevolazioni prima casa. In particolare si tratta delle seguenti ipotesi:
Chi ha già comprato con agevolazioni prima casa un immobile godendo di tali benefici fiscali e ha acquistato una seconda “prima casa” non vendendo il primo immobile nel termine di 12 mesi decorrenti dalla data dell”ultimo acquisto.
Chi – a seguito di cessione infraquinquennale dall’acquisto – non riacquisti entro un anno un altro immobile da adibire a prima casa. Questa operazione rappresenta l’eccezione alla regola del divieto di vendita della prima casa nei cinque anni successivi all’acquisto.
Chi non ha trasferito nel termine dei 18 mesi dall’acquisto della prima casa la propria residenza presso il Comune ove è sito l’immobile.
Chi rilascia dichiarazioni mendaci in sede di registrazione dell’atto di acquisto di prima casa, relativamente a qualunque dei requisiti o dei presupposti normativamente richiesti.
Qualisono le conseguenze fiscali (ed economiche) della decadenza?
Il compratore di una prima casa che sia decaduto dalle relative agevolazioni fiscali dovrà versare – oltre alle imposte maggiori e ai relativi interessi – una sanzione pari al 30% dell’importo non pagato unitamente agli interessi di mora.
E’ possibile in alcuni casi – ad es. in ipotesi di mancata rivendita entro 12 mesi o mancato riacquisto per alienazione infraquinquennale – evitare la sanzione andando ad autodenunciarsi all’Agenzia delle Entrate e versando così solo le imposte originariamente dovute oltre interessi.
Credito d'imposta
Il proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa che vende questo immobile ed entro un anno dalla vendita – o nei 12 mesi precedenti alla vendita – ne acquista un altro avente tutti i requisiti per richiedere le agevolazioni prima casa, potrà godere del c.d. credito di imposta ovvero di un credito pari al minor importo tra l’imposta di registro o l’IVA versata in occasione del primo acquisto e le medesime imposte corrisposte in forza del nuovo acquisto.
Se il credito d'imposta è superiore rispetto a quello che devo pagare per il nuovo atto cosa succede all'eccedenza?
Il credito d'imposta si applica anche se il nuovo acquisto è ad IVA?
Sì ma in questo caso sarà possibile usufruirne solo in sede di dichiarazione dei redditi.
In breve, l’IVA andrà totalmente versata (nella misura – come sopra indicato – del 4% sul corrispettivo di vendita) mentre l’importo spettante a titolo credito potrà essere detratto da quanto dovuto a titolo di IRPEF.
Non si ha – dunque – la possibilità di un risparmio direttamente in atto.
Le agevolazioni prima casa entrano un vigore in Italia il 24 aprile 1982 in forza della legge n. 168/1982 (c.d. Legge Formica).
Prima di allora non c’erano agevolazioni prima casa e – conseguentemente.. – neppure successivo “credito d’imposta”.
Pertanto per calcolare il credito d’imposta è necessario conoscere le aliquote (e le basi imponibili) vigenti nel tempo. Sapendo quanto “si è pagato” allora si può capire quanto “si risparmia” oggi.
Ecco un prospetto riassuntivo delle agevolazioni prima casa nel tempo:
Le agevolazioni prima casa nel tempo
Le agevolazioni prima casa entrano un vigore in Italia il 24 aprile 1982 in forza della legge n. 168/1982 (c.d. Legge Formica).
Prima di allora non c’erano agevolazioni prima casa e – conseguentemente.. – neppure successivo “credito d’imposta”.
Pertanto per calcolare il credito d’imposta è necessario conoscere le aliquote (e le basi imponibili) vigenti nel tempo. Sapendo quanto “si è pagato” allora si può capire quanto “si risparmia” oggi.
Ecco un prospetto riassuntivo delle agevolazioni prima casa nel tempo:
%
Dal 24/04/1982 al 31/12/1986
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Dal 01/01/1987 al 31/12/1999
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Dal 01/01/2000 al 31/12/2013
%
Dal 01/01/2014 ad oggi
Le aliquote sopra si riferiscono all’imposta di registro. E’ bene anche ricordare due note importanti:
Fino al 31/12/2005 l’imposta di registro era calcolata sul prezzo di vendita dichiarato in atto. A partire invece dal 01/01/2006 la base imponibile – per gli acquisti prima casa – è determinata dal valore catastale (meccanismo cd del prezzo valore).
Dal 01/01/2014 l’aliquota è diminuita al 2% ma prevendo – a prescindere dal valore catastale – un importo minimo pari ad euro 1.000,00 (da applicarsi per ogni atto di trasferimento).
Anche nell’ipotesi di trasferimenti soggetti ad IVA abbiamo avuto dei cambiamenti nel corso del tempo:
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Dal 24/04/1982 al 31/12/1988
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Dal 01/01/1989 ad oggi
Relativamente alle agevolazioni prima casa in ambito IVA è necessario ricordare che fino al 22/05/1993 si poteva invocare il regime fiscale di favore senza la necessità di avere particolari requisiti, ma era sufficiente che si trattasse di cessione di bene non di lusso (a sensi della legge n. 408/1949) da parte di impresa costruttrice.
Domande ricorrenti
Di seguito abbiamo raccolto tutte le domande ricorrenti in tema di “agevolazioni prima casa” raccolte nei nostri anni di esperienza professionale e confrontandoci con i nostri clienti.
Si tratta di quesiti che nascono da casi concreti e sono in continuo aggiornamento.
Quelle con una propria icona sono state oggetto di specifici articoli di approfondimento, con la possibilità di inserire commenti a cui non mancheremo di dare riscontro.
In caso di vendita con riserva di proprietà da quando decorrono i termini prima casa?
Dall’atto, come spieghiamo in questo articolo
Se demolisco un immobile posso chiedere le agevolazioni prima casa?
Purtroppo la risposta pare negativa.
Posso chiedere le agevolazioni prima casa anche successivamente alla compravendita?
Confermiamo che la possibilità c’è.
Una pertinenza acquistata successivamente di un’abitazione prima casa ereditata può godere delle agevolazioni?
Se sussistono tutti gli altri requisiti secondo la tesi maggioritaria è possibile.
Le agevolazioni prima casa possono essere chieste anche per gli immobili collabenti?
L’Agenzia delle Entrate nega questa possibilità.
Le agevolazioni prima casa possono essere chieste anche se si acquista il diritto di nuda proprietà?
Certamente, ovviamente al ricorrere delle altre condizioni.
E’ possibile rinunciare alle agevolazioni prima casa godute in passato?
La rinuncia pura e semplice non è possibile.
Un residente all’estero che si sia impegnato a spostare la residenza nel Comune può modificare la dichiarazione iniziale?
L’atto di rettifica è possibile alla luce della risposta ad interpello n. 333/2020.
La decadenza dalle agevolazioni prima casa consente di farne richiesta per un nuovo acquisto?
La Corte di Cassazione purtroppo si è espressa negativamente.
E’ vero che oltre il requisito della residenza nel Comune vi è quello alternativo dell’attività lavorativa?
La riposta è positiva, ecco tutti i dettagli.
Se ho ereditato un immobile prima casa posso comprarne un altro sempre con le agevolazioni prima casa?
Certamente, come spieghiamo in questo articolo.
Se ho un immobile comprato con le agevolazioni prima casa posso utilizzare nuovamente le agevolazioni per una donazione o una successione?
Solo se rivendo (sempre entro dodici mesi) il precedente bene.
Chi compra una prima casa in Italia e poi si trasferisce all’estero decade dalle agevolazioni godute?
No, ovviamente se rispetta però i requisiti richiesti dalla legge.
Chi vive all'estero può comprare prima casa in Italia? se sì, deve necessariamente spostare la residenza in quel Comune? e se la sposta può continuare a vivere all'estero?
FONTI:
– Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 308 del 24 luglio 2019
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.19/E del 2001
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 38/E del 2005
– Quesito tributario n. 44-2016/T
RISPOSTA:
Chi vive all’estero può acquistare un immobile in Italia con le agevolazioni “prima casa” qualora non sia titolare di altra abitazione in quel Comune ovvero non sia titolare in Italia di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Non è necessario, pertanto, che il residente all’estero lavori, risieda o vada a risiedere entro 18 mesi nel Comune ove è sito l’immobile (circolare dell’Agenzia delle Entrate n.19/E del 2001).
La sua qualità di “italiano residente all’estero”, non deve essere attestata da apposito certificato di iscrizione all’Aire (l’anagrafe degli italiani residenti all’estero) ma è sufficiente una autocertificazione nell’atto d’acquisto resa dall’interessato ex articolo 46 d.P.R. n.445/2000 (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 38/E del 2005).
L’uso diretto della prima casa è richiesto solo se si vuole detrarre il mutuo acceso per l’acquisto, altrimenti non è obbligatorio.
Il residente all’estero può anche non spostare la residenza in Italia, continuando a vivere all’estero, essendo sufficiente sussistano i requisiti della non titolarità dell’acquirente nel medesimo comune e della non titolarità di diritti su immobili in Italia acquistati come prima casa (Quesito tributario n. 44-2016/T).
Posso comprare oggi un bene abitativo come prima casa e domani una pertinenza sempre come prima casa?
FONTI:
– circolare n. 19/E del 2001 dell’Agenzia delle Entrate
RISPOSTA:
Sì. L’acquirente può beneficiare delle agevolazioni prima casa anche se compra con atto successivo una pertinenza dell’immobile già acquistato usufruendo di dette agevolazioni (circolare n. 19/E del 2001). L’ ipotesi è, inoltre, prevista espressamente dal n. 3 della Nota Iibis).
Posso comprare una pertinenza come prima casa pur non avendo un'abitazione?
No, se non si è proprietari di un’abitazione comprata con le agevolazioni prima casa non si può acquistare una pertinenza (abitazione, cantina, posto auto) con le agevolazioni prima casa.
Se ho venduto la prima casa mantenendo una pertinenza posso acquistare un'altra prima casa?
FONTI:
– Interpello 241/2019 dell’Agenzia delle Entrate
RISPOSTA:
Sì, infatti l’Agenzia delle Entrate ha precisato che se si mantiene la proprietà di una sola pertinenza (autorimessa) – perché si è provveduto alla vendita del bene abitativo – è possibile acquistare successivamente un altro bene abitativo usufruendo delle agevolazioni prima casa destinando a pertinenza di detto immobile quell’autorimessa. Non è ostativo per un acquisto prima casa il possesso solo di una pertinenza, non avendo la pertinenza funzione di bene abitativo e differenziandosi dal bene abitativo anche relativamente alla natura e all’utilizzo.
Sull'immobile acquistato come prima casa pago l'IMU?
FONTI:
– Corte di Cassazione ordinanza n. 6634 del 7 marzo 2019
RISPOSTA:
L’IMU non si paga solo se si risiede nella prima casa. Chi acquista una “prima casa”, infatti, solo fino a quando non vi sposterà la residenza, pagherà l’IMU (come seconda casa). Ancora, il contribuente dovrà provare che l’abitazione costituisce dimora abituale di costui e della propria famiglia (ordinanza n. 6634 del 7 marzo 2019).
Ho un immobile non comprato come prima casa: posso comprarne uno prima casa e fonderli?
FONTI:
– interpello 142/2009 dell’Agenzia delle Entrate;
RISPOSTA:
Sì, è possibile procedere all’acquisto di un immobile contiguo acquistato senza godere delle agevolazioni prima casa avvalendosi delle stesse purché, come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate, venga costituita un’unica unità abitativa rientrante nella tipologia degli alloggi “non di lusso” previste dal decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969.
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