CESSIONE E AFFITTO DI AZIENDA

L’azienda è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa.

Con il contratto di cessione d’azienda l’imprenditore cede a titolo definitivo – a fronte di un corrispettivo pagato immediatamente o a rate – detto complesso di beni organizzati (in breve, se ne spoglia definitivamente).

Con il contratto di affitto d’azienda l’imprenditore cede a titolo temporaneo – a fronte di un canone – detto complesso di beni organizzati (in breve, dopo il periodo di tempo convenuto l’imprenditore ritorna nella disponibilità dell’azienda).

Gli atti di cessione o di affitto devono per legge essere redatti per scrittura privata autenticata o per atto pubblico ai fini della loro iscrizione nel Registro delle Imprese competente.

Le norme principali

Codice Civile (artt. 2555 – 2562, 230 bis, 1523)
Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472
Legge 27 luglio 1978, n. 392

Ogni contratto – di cessione o di affitto di azienda – ha alcuni elementi che necessitano una particolare attenzione (oltre ovviamente quelli classici: durata, corrispettivo o canone, modalità di pagamento.

Si vogliono in particolare sottolineare questi aspetti che sono quelli più ricorrenti e che possono portare, se non definiti in sede di trattative, a incomprensioni fra le parti al momento della firma:

Si tratta dei contratti già in essere, alcuni strettamente necessari (si pensi alle utenze), altri invece relativi a specifici rapporti (ad es. un fornitore particolare).

E’ fondamentale convenire se con la cessione e l’affitto vi è il subentro oppure no in tutte – o in parte – di quelle posizioni.

Se sono presenti dipendenti nell’azienda ceduta o affittata il loro rapporto di lavoro continua con la nuova gestione.

E’ quindi necessario che la parte cedente fornisca riferimenti (e ovviamente copia) di tutti i contratti lavorativi in essere alla parte cessionaria.

E’ bene ricordare che l’affitto o la cessione di azienda non sono giusto motivo di licenziamento.

L’art. 2557 Codice Civile recite che chi “aliena l’azienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento, dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta”.

Si suggerisce sempre di definire nel dettaglio la tematica, prevedendo ad esempio in concreto il territorio (variabile: Regione, Provincia, Comuni, quartieri) entro il quale il cedente non può svolgere la propria attività.

In genere debiti o crediti residuano in capo alla parte cedente, ma occorre un espresso accordo in tal senso (in particolare per i crediti, alla luce dell’art. 2559 Codice Civile).

E’ però previsto che nei confronti dei creditori risponde anche la parte cessionaria (art. 2560 Codice Civile) se i debiti risultano dalle scritture contabili: è quindi sempre opportuna una verifica preliminare di detta documentazione.

Nonostante tutta l’attenzione e tutta la buona volontà può capitare che sorgano conflittualità fra le parti dopo la stipula del contratto di cessione o di affitto di azienda.

Per questo motivo si suggerisce di già prevedere il foro competente per dirimere eventuali controversie o anche la presenza di una clausola compromissoria.

Come sopra indicato un contratto di affitto o di cessione di azienda è però articolato e ogni situazione diversa dall’altra, perché da declinare non solo alla luce degli accordi specifici fra le parti ma anche dell’attività precipua oggetto di cessione o di locazione. Per questo motivo si forniscono altre tre indicazioni:

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Il contratto deve preoccuparsi di disciplinare tutti i dettagli dell’operazione, Risulta altresì opportuno svolgere preliminari accertamenti patrimoniali su tutti i soggetti coinvolti nell’operazione di cessione o affitto al fine di assicurarsi circa la loro solidità.

Alcuni di questi controlli sono svolti direttamente e automaticamente dallo studio notarile (ad es. le visure camerali aggiornate su entrambe le parti, cedente e cessionarie), altre possono essere svolte sempre dallo studio notarile su espressa richiesta (ad es. controlli anti-riciclaggio o visure ipotecarie per verificare che le parti non abbiano immobili di proprietà gravati da pregiudizievoli tali da testimoniare una situazione di difficoltà economica), mentre per alcune è necessarie coinvolgere professionisti esterni (ad. es. commercialisti per verifica scritture contabili).

La cessione d’azienda è spesso assistita dal patto di riservato dominio, con cui si prevede, in caso di mancato pagamento dell’intero prezzo successivamente all’atto, il diritto del soggetto cedente di tornare, a determinate condizioni, nella titolarità del complesso aziendale.

L’eventualità della restituzione impone di disciplinare in maniera puntuale termini e modalità della stessa, con particolare riferimento alla consistenza dell’inadempimento e allo stato finale dei beni aziendali.

Le licenze e le autorizzazioni amministrative non possono essere oggetto di cessione. In Italia – infatti – nonostante l’idea comune non si cedono mai le licenze, ma si può solo cedere l’azienda dotata di quelle determinate licenze o autorizzazioni.

Tuttavia, la voltura di licenze e autorizzazioni non è automatica e non consegue direttamente all’atto notarile (il Notaio, come sopra ricordato, iscrive l’atto nel Registro Imprese ma ciò non comporta l’aggiornamento di licenze e autorizzazione). L’azienda, pertanto, è ceduta e affittata a prescindere da detti elementi, che è necessario, al fine di poter continuare l’esercizio dell’attività, disciplinare all’interno di un cosiddetto accordo di voltura, con precisi obblighi collaborativi, in tal senso, da parte del cedente.

In forza del contratto notarile la parte cessionaria potrà chiedere la voltura delle licenze e delle autorizzazioni.

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