Come noto quando si vende casa la planimetria catastale deve essere conforme: in breve così è l’immobile nella realtà così è in Catasto.

Attenzione: non è – allo stato della vigente normativa – possibile accordarsi “accettando le difformità”. In breve, l’immobile è conforme o – se non lo è – non è vendibile.

Ancora, una planimetria non corretta può creare problemi per la richiesta delle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione oppure bloccare una pratica di mutuo.

Ci sono in verità dei casi in cui la planimetria può non essere conforme (perché si tratta di variazioni non determinanti sulla rendita catastale), può mancare qualcosa (ad esempio il giardino, ma con limiti temporali di presentazione) o addirittura – legittimamente – non esserci. ma su tutto questo l’unico che può darvi un riscontro diretto è proprio il Notaio.

Quindi, cosa fare?

Intanto è importante informarsi subito  – da venditore e mediatore – sulla conformità e magari – nel corso delle visite – verificare personalmente almeno in via approssimativa se vi siano difformità.

Poi, con i propri dubbi, chiedere al Notaio, perché solo lui può dare una risposta.

I mediatori – volenti o nolenti – esistono e, se si è chiesto il loro ausilio, vanno pagati.

La legge impone anche di indicare nell’atto di compravendita le modalità di versamento; è pertanto opportuno tenerne traccia in modo da darne riscontro al Notaio.

Attenzione: il diritto alla provvigione del mediatore sorge nel momento in cui la proposta è accettata, anche se quindi l’affare successivamente per qualche motivo sfuma.

Molti mediatori si fanno pagare al preliminare, altri al definitivo e la tempistica nasce dall’accordo fra le parti.

Ancora, la provvigione indicata in proposta è in genere percentuale e prevede l’aggiunta dell’IVA: è frequente il caso di clienti sorpresi perché lo scoprono solo al momento di versare quanto dovuto.

Ed evitate di chiedere visure catastali per scavalcare il mediatore; se questo è avveduto si è fatto firmare un mandato dal venditore e tiene traccia di tutte le richieste che gli giungono, e ciò è sufficiente a farsi pagare.

Quando si vende una casa serve l’APE (acronimo di attestato di prestazione energetica).

Anzi, in teoria dovrebbe già esserci quando si pubblicizza l’immobile (o almeno all’inizio delle trattative) e sicuramente quando si stipula il preliminare.

Fornire l’APE è un obbligo del venditore ma è un documento che impatta anche sull’acquirente, perché – ad esempio – gli condiziona la possibilità di fare determinati interventi (si veda ECOBONUS) o la scadenza gli impone eventualmente di doverlo rifare (con il relativo costo).

Ci sono anche beni per cui la certificazione non è richiesta, per motivi di categoria catastale o per il loro stato effettivo.

L’APE può essere fornita in originale, copia o originale digitale e deve essere allegato all’atto. 

Quando si vuole comprare casa chiedere preliminarmente l’APE è sempre opportuno per capire anche cosa accadrà dopo.

Siete sicuri di sapere quanti APE servono  e cosa accade se scade? Oppure se il tecnico che l’ha redatto cessa dall’attività? E siete proprio certi che un immobile di classe energetica elevata ora sia migliore di uno con rendita peggiore?

Domande su cui riflettere e le cui risposte – non univoche – dipendono dal singolo caso e su cui il Notaio può aiutarvi.

Quando si compra casa si deve pagare il prezzo di vendita.

Anche qui, come per il pagamento del mediatore, è obbligatorio per leggere indicare in atto le modalità e – anticipo – i contanti non sono una buona scelta.

In genere il corrispettivo si versa in assegni circolari (al definitivo) e sottolineo che gli assegni bancari sono accettati solo in sede di preliminare.

I bonifici possono non essere una buona scelta, a meno che non siano urgenti ed irrevocabili ma creano sempre qualche malumore: si firma prima l’atto o si fa prima il bonifico? E il venditore quando lo vede sul conto?

Alcune banche – in ipotesi di mutuo – ora procedono solo con bonifici e non rilasciano più assegni; ma cosa succede se ci si è accordati con il venditore con gli assegni e costui non accetta il bonifico?

A volte i genitori o i nonni o altri ancora danno una mano per l’acquisto. Tutto bene fino a quando ci si interroga come disciplinare la circostanza: assegno direttamente al venditore o bonifico sul conto dell’acquirente che poi pagherà? E in atto dobbiamo scrivere qualcosa? C’è il rischio di un accertamento fiscale?

Le risposte a tutto quanto sopra – per me – sono banali: bonifico e firma devono essere contestuali ma sul conto l’accredito può tardare e comunque ci serve almeno un riferimento dell’operazione disciplinando nel contratto il tema della quietanza; bisogna parlarne prima con il venditore e magari anche il Notaio può evidenziare che con il suo ausilio criticità non ci sono; scegliere fra bonifico o assegno da parte dei parenti dipende dalla situazione famigliare; in atto possiamo non scrivere nulla a meno che non vi siano necessità particolari; se si costruisce tutto con attenzione il rischio di un accertamento fiscale non c’è.

Ma voi siete certi di riuscire senza problemi a gestire quanto sopra e sapere quale sia la scelta migliore?

Io insisto sempre per conoscere con un certo anticipo lo stato civile e il regime patrimoniale delle parti dell’atto, chiedendo la relativa documentazione estratta dai registri presso gli enti competenti.

Ho scritto “estratta” non a caso: nel certificato di matrimonio il regime patrimoniale (comunione legale o separazione dei beni) non c’è, emerge solo nell’estratto.

E insisto – con contumelie varie di cui si fanno carico le mie pazienti collaboratrici – anche quando ricevo rassicurazioni su “ne sono certo”, “ho fatto già cento atti”, “viene da successione quindi non serve”, et coetera: a riguardo ho scritto un post specifico che potete trovare nel sito.

Quando si compra casa se si è sposati è sempre bene premunirsi del proprio estratto di matrimonio; se si è single invece bisogna iniziare a domandarsi che accadrà alla propria casa se ci si sposa.

Proprio in questo ambito circolano un mare di fake news: se sono in comunione legale dei beni posso acquistare da solo se semplicemente il coniuge lo dichiara in atto (falso), se sono in separazione dei beni beni il bene alla mia morte non va al coniuge (falso), se ho comprato un bene da celibe o nubile e mi sposo in caso di morte il coniuge non lo eredita (falso), se faccio un mutuo e sono in comunione legale dei beni posso comprare solo io senza problemi (falso), se compriamo in comunione legale dei beni un domani possiamo trasferirci fra noi il bene senza problemi (falso), e potrei continuare ancora.

Ho poi il caso (vero) di chi era convinto di essere sposato in separazione dei beni e solo a seguito della mia insistenza ha scoperto che in Comune l’atto non era annotato e quindi era ancora in comunione legale. Bel problema, soprattutto per tutti gli acquisti precedenti.

Ma io – notariamente – sono un Notaio che insiste su alcuni aspetti non per pignoleria ma perché so cosa serve per evitare problemi ai miei clienti.

Tutte le case hanno una provenienza; nel senso, c’è sempre un precedente atto d’acquisto con cui qualcuno, prima dell’attuale acquirente, ha comprato quel bene.

Spesso all’atto di provenienza si dà poca importanza, oppure la si guarda solo per la (comprensibile) curiosità di capire quanto in precedenza è stato pagato l’immobile.

Sbagliato, molto sbagliato, sbagliatissimo: la provenienza è importante per scoprire il contesto giuridico in cui è situata quella casa.

Rapporti con i vicini, regole condominiali, servitù reciproche, riserve di proprietà, in una provenienza ben fatta tutto è presente. Ho visto litigi su utilizzo e proprietà dei sottotetti e solo con provenienze vecchie di mezzo secolo ho trovato soluzione.

Ci sono casi (non infrequenti) in cui il venditore ha ricevuto l’immobile per successione e pertanto ritiene di essere diligente fornendo soltanto la relativa dichiarazione. E’ bene chiarire che la dichiarazione di successione è condizione necessaria per vendere, ma la provenienza precedente è sempre utile: nella dichiarazione di successione quanto sopra (rapporti, regole, et coetera) non ci sono.

Mi è capitato che – per fretta, finta sicurezza, rapporti amichevoli fra le parti – mi è stato chiesto (anzi, imposto) di procedere alla stipula in assenza della provenienza, perché “è della nostra famiglia da decenni”, “non troviamo nulla”, “tanto ci fidiciamo”. Personalmente lo sconsiglio ma tecnicamente è possibile.

L’importaante – per me – è che tutti siano consapevoli dei rischi. E che una provenienza si recupera sempre, forse bisognerà mandare un visurista in Conservatoria, e poi un collaboratore a chiedere la copia all’Archivio Notarile, e ci sarà qualcosa da pagare, ma quanto vale la sicurezza?

Prima casa, seconda casa, IVA, registro, prezzo-valore: sono veramente tante le opzioni fiscali quando si compra un immobile.

Già nel sito abbiamo varie pagine e tanti articoli che cercono di spiegare le differenze fra i diversi regimi e i requisiti necessari per potere pagare – regolarmente: qui nessuno vuole frodare il fisco! – meno tasse.

Rimane però un problema: anche se non lo sa, l’unico a conoscere veramente bene cosa può e non può fare.. è l’acquirente stesso. Certo, gli manca la consapevolezza delle norme (che è diversa dalla conoscenza: tutti ormai sono in grado di raccogliere due indicazioni su google), cioé la possibilità di incastrare a proprio favore le proprie opzioni.

Il tutto non solo per l’acquisto vero e proprio ma anche prima e dopo. Da quando si paga l’IMU? Se la consegna dell’immobile è successiva alla stipula cosa succede? Se inizio i lavori prima dell’acquisto posso godere delle detrazioni fiscali?

Sono tutte domande la cui risposta unitaria può essere trovata con un po’ di nozioni e pazienza (nell’ordine: da subito, a meno che non si sposti immediatamente la residenza; fino a quando non si sposta la residenza si pagano l’IMU; si ma a condizione che vi sia un preliminare registrato con consegna del bene) ma il problema è un altro: chi per esperienza conosce tutte le possibilità? Il Notaio. E chi può raccontare tutte le proprie necessità? Il cliente. Ecco quindi che solo da questo incontro si può giungere ad una soluzione.

La grande paura quando si compra casa: c’è un’ipoteca sull’immobile? Quando viene cancellata? Siamo sicuri non ci siano problemi?

Scrivo qualcosa di scioccante: l’ipoteca è difficilmente un problema. Perchè? Perchè un Notaio attento.. se ne accorge subito, e perchè in genere si tratta di ipoteche a garanzia di precedenti mutui, quindi fisiologiche e che troveranno cancellazione a seguito dell’estinzione del finanziamento contestualmente alla compravendita.

E’ comunque importante sapere se ci sono ipoteche sul bene perché la loro gestione incide sulle modalità operative del contratto d’acquisto.

Se infatti si deve estinguere un vecchio finanziamento il tutto avverrà in sede di compravendita, con assegno circolare o bonifico bancario irrevocabile. Ecco allora che – plausibilmente – si dovrà procedere all’atto di mattina perché le banche il pomeriggio non sono disponibili.

Laddove, invece, l’ipoteca abbia altra origine (ad esempio a causa di un’azione giudiziaria) la questione si complica, seppure non diventa “impossibile”: l’importante è saperlo subito per capire se è relativa ad debito già estinto oppure ancora da estinguere.

Il meccanismo però è semplice: firmata la proposta o in sede di trattative chiedere se ci sono ipoteche, nelle attività preliminari alla stipula affidarsi al Notaio che verifica domandando di essere informati.

Assolutamente da evitare esterismi e preoccupazioni inutili: se c’è un problema il Notaio (attento) se ne accorge con le visure ipotecarie (cioé i controlli nei Registri Immobiliari). Certo, le visure costano e devono essere fatte anche più volte (quando si riceve l’incarico, prima di stipulare), se si teme ci siano dei possibili problemi. E se si è pagato poco d’onorario forse non è così sicuro che questi controlli siano rifatti più volte.

Ad un certo punto delle trattative, anzi: spesso in sede di stipula, emerge il problema se gli impianti siano o meno a norma.

Nei casi fortunati l’immobile è nuovo o recentemente ristrutturato quindi tutto provvisto di relative certificazioni; più frequentemente, invece, si tratta di case per cui emergono dichiarazioni di rispondenza vecchie di lustri oppure nulla si trova.

Sgombriamo il campo da equivoci: la conformità degli impianti non è un requisito necessario ai fini della regolarità della compravendita. E neppure la consegna della relativa documentazione.

L’aspetto centrale è, come sempre, la consapevolezza: sapere esattamente quale sia lo stato degli impianti e cosa aspettarsi.

Se c’è l’agibilità / abitabilità gli impianti saranno conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente al momento della rischia o del rilascio.

Se invece non c’è abitabilità / agibilità o non vi sono notizie sugli impianti è bene accettare che gli stessi sono funzionanti ma non conformi. Ovviamente, saperlo diventa centrale, anche per valutare eventuali interventi e fare domande sul punto prima evita discussioni successive.

Unico impianto su cui mi raccomando costantemente di avere particolare attenzione è la caldaia (se autonoma; ove centralizzata ne risponde il condominio). E’ bene domandare sempre se è stata oggetto di controlli periodici e verificare, anche prima della stipula, il relativo libretto. E successivamente all’atto, anche se tutto risulta in ordine, procedere ad un controllo ulteriore con un proprio tecnico di fiducia: i rischi che si fulmini una luce sono minimi, ma per una perdita di monossido di carbonio la camera iperbarica è un epilogo fortunato.

Un grande classico: litigi sugli impianti, drammi perché c’è un’ipoteca collegata ad un mutuo da estinguere, reiterate richieste dei costi condominiali, abitabilità vista come un requisito fondamentale, e poi emergono difformità edilizie e la reazione è “ma lo sappiamo, l’acquirente metterà poi a posto lui“.

Purtroppo non è così facile come sembra e – parere mio – l’edilizia è il vero tema su cui prestare enorme attenzione quando si compra un immobile.

Un tempo dottrina e giurisprudenza erano netto: un immobile con difformità non è commerciabile e il relativo atto nullo. Nullo, cioé si perde tutto. Ora, complice una reente sentenza della Cassazione, il quadro è meno draconiano ma i timori restano, soprattutto se vogliamo capire le conseguenze di un acquisto di un bene non conforme dal punto di vista edilizia.

E l’abitabilità / agibilità o titolo equipollente, chiariameno, non rileva: può esserci e l’immobile avere degli abusi che ne minano la commerciabilità. Così come può mancare ma la casa essere perfettamente commerciabile (sul punto nel sito abbondano gli articoli).

Quando si compra casa bisogna quindi chiedere subito se ci sianno piccoli o grandi abusi per capire come gestirli. In genere il venditore fornisce una relazione tecnica integrata che attesta il regolare stato edilizio dell’immobile ma laddove emergano criticità è bene valutarle con attenzione. Un proprio tecnico di fiducia potrà aiutarvi in questo ed il Notaio interverrà per disciplinare al meglio in atto gli accordi raggiunti.

Io, sono franco, tendo sempre a sconsigliare di procedere in presenza di difformità, anche piccole, a meno che non si sia totalmente certi di meccanismi (e sanzioni) per la loro futura risoluzione.

Da nipote di un costruttore e da investitore che ogni tanto si impegna in qualche piccola operazione immobiliare so l’importanza – soprattutto commerciale – di una casa assolutamente regolare. Certo, mi capitano sempre casi in cui l’impazienza di rogitare e la certezza di potere gestire poi tutto la fanno da padroni, ma a rischio e pericolo di chi si avventura.

Non tutti hanno la possibilità di comprare una casa indipendente (e anche la voglia: abitare da soli o isolati pone sempre maggiori preoccupazioni circa la propria sicurezza) e gran parte delle abitazioni italiani è in un contesto condominiale.

Tutte le comunità hanno però dei problemi, e soprattutto i condomini, se – come riportava una vecchia indagine del 2011 – circa il 26% degli italiani ha litigato con il proprio vicino di pianerottolo.

Diventa quindi bene informarsi non solo sul regolare pagamento delle rate, ma anche sul regolamento, sui rapporti, sulla presenza di attività professionali o altro (anche uno studio dentistico può essere un luogo rumorissimo, se la gente inizia ad urlare), su quanti sono i proprietari residenti e quanti gli inquilini (chi non abita nel palazzo sarà meno propenso a votare a favore di lavori di abbellimento o di recupero dello stabile), sui lavori già fatti e quelli che potrebbero essere fatti.

Bisogna essere chiari: qui più che altrove non tutto può essere scoperto prima e – ad esempio e per essere ironici – una coppietta al piano di sopra che in breve si ritrova con due gemelli che piangono tutta la notte non può essere messa in preventivo (e neppure biasimata: ricordiamoci che oltre ad essere un dono del Cielo i bambini di oggi saranno quelli che pagheranno le nostre pensioni domani.

Se tuttavia si entra in un’ottica di fare domande, informarsi, vedere l’atto notarile non solo come il momento in cui si mette una firma ma la fine di un’esperienza, ecco che tutto diventa più semplice.

E qui, come Notaio, più che clausole il mio obiettivo è formare nei miei clienti un approccio.