Glossario
Cancellazione "Bersani"
E’ un istituto giuridico introdotto nel 2007 e disciplinato dall’art. 40-bis del Testo Unico Bancario che prevede la possibilità per un istituto di credito di comunicare all’Agenzia del Territorio l’estinzione di un mutuo con conseguente cancellazione dell’ipoteca a garanzia dello stesso senza necessità dell’atto notarile.
La “Bersani” (così definitiva dall’allora Ministro che fortemente volle la norma) rappresenta ormai la modalità più diffusa di cancellazione dell’ipoteca in ipotesi di compravendita di un immobile già gravato, per cui l’acquirente versa – in sede di stipula – parte del prezzo direttamente all’istituto di credito del venditore al fine di estinguere il precedente finanziamento.
In questa eventualità, a fronte di un assegno circolare all’ordine della banca creditrice, la quale avrà provveduto ad anticipare importo ed esatta intestazione, l’istituto provvederà a rilasciare una quietanza di avvenuta estinzione dell’obbligazione impegnandosi alla comunicazione all’Agenzia del Territorio entro il termine di trenta giorni.
E’ importante sottolineare come, mentre in caso d’atto notarile il consenso e la cancellazione – da parte della banca – siano immediati, così non avviene con l’istituto di cui all’art. 40-bis del Testo Unico Bancario; l’istituto può infatti revocare il proprio assenso per intervenuti giustificati motivi entro trenta giorni, lasciando sopravvivere la vecchia ipoteca.
Certificato di destinazione urbanistica
E’ un documento rilasciato dal Comune in cui sono indicate le prescrizioni urbanistiche relative ad un determinato ambito territoriale, di cui indica – ad esempio – se si tratta di zona residenziale o agricola, l’indice di edificabilità, l’indice di dissesto dei versanti e l’inondabilità.
Il riscontro della richiesta avviene entro 30 giorni da parte dell’Ufficio urbanistico in carta bollata e la validità del certificato è annuale, in assenza di intervenute modificazioni, e può ricomprendere anche una pluralità di mappali.
Il certificato di destinazione urbanistica è allegato obbligatorio – a pena di nullità – degli atti di trasferimento di terreni, ad eccezione di quelli aventi estensione inferiore a 5.000 mq pertinenze di fabbricati abitativi di cui seguono la vendita. La sua utilità è manifesta in quanto consente all’acquirente di essere pienamente edotto circa la situazione urbanistica dell’area o appezzamente che va ad acquistare.
Certificazione energetica
E’ la documentazione attestante la classe energetica dell’immobile, i consumi dello stesso e gli eventuali opportuni interventi migliorativi.
L’attestato di prestazione energetica è redatto da un tecnico abilitato, deve essere allegato all’atto di trasferimento del bene e reso disponibile già in sede di trattative. L’originaria normativa nazionale (decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192) è stata seguita da provvedimenti regionali che incidono sulla materia.
Si suggerisce di contattare lo studio per valutare i casi di esenzione dall’obbligo di allegazione oppure di dotazione.
Conformità catastale
E’ una forma di tutela dell’acquirente di unità immobiliari urbane (fabbricati o porzioni di fabbricati), che introduce garanzie circa l’assenza di problematiche edilizie e la legittima provenienza dei beni venduti, introdotta con il decreto legge 31 maggio 2010, n. 78. Si compone di due momenti: conformità oggettiva e conformità soggettiva.
La conformità oggettiva impone di menzionare negli atti di trasferimento i dati catastali dei beni trasferiti, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto (con numero e data di protocollo; in alternativa l’allegazione delle dette planimetrie) e la dichiarazione, da parte del venditore, della conformità fra planimetrie e stato dei luoghi (in breve, le prime raffigurano esattamente gli immobili). La dichiarazione del venditore può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico.
L’accertamento della conformità soggettiva grava invece sul Notaio, il quale deve, prima dell’atto, individuare gli intestari catastali dei beni (assicurarsi che in Catasto risulti l’esatto proprietario) e verificarne la loro conformità con le risultanze dei Registri Immobiliari (controllare che chi venda sia proprietario in forza di una risultante serie legittima di trasferimenti). In materia può rilevare anche la trascrizione dell’accettazione tacita (altro termine del glossario).
Copia autentica
È la copia di un atto – o di un documento – nella sua integrità o in una parte di esso, che si ottiene attraverso ogni procedimento che dia garanzia della riproduzione fedele e duratura dell’atto o documento.
Gli atti notarili si dividono fra quelli che il Notaio può rilasciare in originale e quelli che deve trattenere (“a Raccolta“). Questi ultimi rimangono nello studio del Notaio fino a quando è in esercizio nel Distretto di competenza, per poi essere trasferiti al locale Archivio Notarile. In breve, al termine di una compravendita (o di un mutuo, o di una costituzione di società: in generale di qualunque atto soggetto a pubblicità) i clienti non avranno il documento originale, che rimarrà al Notaio. Dopo che il Notaio avrà provveduto a registrare l’atto e ad eseguire le necessaria formalità, potrà rilasciare su richiesta una copia autentica che avrà esatta valenza, ai fini legali, dell’originale che si trova nel suo studio.
La copia può essere cartacea o digitale: in questo secondo caso si tratterà di un file non modificabile firmato digitalmente dal Notaio. Sia la copia cartacea che quella digitale hanno lo stesso identico valore legale, cioè equivalgono all’originale.
Credito d'imposta
E’ un beneficio fiscale di cui può beneficiare un acquirente di un immobile prima casa.
In particolare, il credito d’imposta spetta al contribuente che – già proprietario di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa – l’abbia rivenduta nei precedenti dodici mesi o proceda ad alienarla nei successivi dodici e che acquisti un’altra abitazione godendo del medesimo regime tributario.
L’importo del beneficio fiscale è pari alla minore somma versata – quale imposta di registro o IVA – in occasione dei due acquisti. L’acquirente può decidere se utilizzare il credito in sede di registrazione dell’atto oppure di dichiarazione dei redditi. L’eventuale eccedenza è purtroppo non utilizzabile.
Il credito d’imposta non si può richiedere per gli acquisti a titolo di donazione o per successione e per quelli ove non si richiedano (o si siano richieste) le agevolazioni prima casa ovvero si sia decaduti dalle stesse.
E’ ammesso il credito d’imposta a cascata: in breve, il contribuente può acquistare e rivendere una serie di abitazioni prima casa, detraendo in ogni occasione quanto dovuto per il precedente trasferimento anche se non effettivamente versato in quanto già beneficiato.
Edilizia libera
Identifica l’insieme degli interventi edilizi che – a decorrere dal d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222 – non necessitano più di autorizzazioni o permessi comunali per essere realizzati. Pertanto non ci saranno presso l’ente locale territorialmente competente pratiche di riferimento.
La definizione esatta dei lavori “liberi” è rimessa ad un Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, ed il primo “glossario” è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il giorno 7 aprile 2018.
L’elenco è soggetto a variazioni: qui è possibile trovare l’ultima versione disponibile.
Legato
Identifica un “disposizione successoria a titolo particolare”, ai sensi dell’art. 588, comma 1° del Codice Civile, con cui il testatore attribuisce ad un soggetto (il legatario), da lui nominativamente indicato, singoli beni.
Il legato è generalmente contenuto in un testamento (anche se vi sono casi di cosiddetti legati ex lege: direttamente disposti dalla legge) e presenta i caratteri propri di ogni disposizione testamentaria, ma è particolare per le sue spiccate autonomia, personalità, natura liberale e patrimoniale; può contenere qualsiasi oggetto purchè lo stesso sia lecito, possibile, determinato o determinabile e – a seconda del contenuto – si suole differenziare tra legato reale, reale costitutivo, obbligatorio, liberatore.
Contrariamente a quanto avviene per l’eredità, vi è automaticità dell’acquisto del legato – che, salva la possibilità di rinuncia del beneficiario, deve essere trascritto, come previsto dall’articolo 2648 del Codice Civile – non occorrendo un atto di accettazione.
Inoltre il legatario – a differenza dell’erede – non risponde dei debiti ereditari.
Mutuo fondiario
E’ un tipo di finanziamento a medio o lungo termine garantito da ipoteca che grava su un bene immobile (o più) in costanza di determinate condizioni, determinate dagli artt. 38 e ss del Testo Unico Bancario e dalla Deliberazione del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio del 22 aprile 1995.
In particolare, un mutuo è fondiario quando l’importo dello stesso è pari o inferiore all’80% del valore del bene (o del prezzo di vendita, se inferiore). La percentuale può aumentare fino al 100% in presenza di garanzie ulteriori.
In presenza di più mutui garantiti da più ipoteche sullo stesso bene la fondiarietà sussiste a condizione che l’importo totale dei finanziamenti concessi non superi i limiti sopra illustrati.
I mutui fondiari sono assistiti da una particolare tutela per le banche che li erogano. Infatti, trascorsi 10 giorni dall’iscrizione dell’ipoteca senza che siano intervenute azioni esecutive o ulteriori iscrizioni pregiudizievoli sui beni, si verifica la cosiddetta “consolidazione del credito”, che rende questo insensibile ad eventuali azioni revocatorie ex art. 67 Legge Fallimentare, con piena sicurezza per la banca finanziatrice.
Ma anche il cliente ha un vantaggio: i mutui fondiari scontano una minore contribuzione notarile che li rende economicamente più convenienti.
Relazione di conformità edilizia
E’ un documento che la parte venditrice di un’unità immobiliare deve produrre – precedentemente alla stipula del contratto di compravendita – in cui sono elencati tutti i titoli edilizi del bene e se ne attesta la regolarità urbanistica.
La relazione di conformità viene realizzata da un tecnico di fiducia della parte venditrice (ingegnere, geometra o architetto) e consegnata in copia a Notaio e parte acquirente.
Non è prevista una “data di scadenza“: in caso di successiva rivendita sarà il Notaio del nuovo acquirente a valutare se è opportuno richiederne un aggiornamento.
L’obbiettivo di questa relazione è verificare che le obbligatorie dichiarazioni che la parte venditrice deve rendere in atto – a pena di nullità – circa la regolarità urbanistica dell’immobile alienato siano veritiere, riducendo così il rischio di potenziali conflittualità successive.
Testamento olografo
E’ una delle tre forme testamentarie ordinarie espressamente previste dall’articolo 601 del Codice Civile.
È lo stesso testatore a scriverlo interamente, nonché a datarlo e sottoscriverlo (in ogni modo purchè sia designata con certezza la propria persona). Datazione, olografia e sottoscrizione, dunque, sono i suoi elementi essenziali e caratteristici; gli ultimi due, in particolar modo, devono sussistere a pena di nullità del testamento stesso per difetto di forma.
Il vantaggio del testamento olografo è dato dalla sua immediatezza ed economicità: può essere scritto direttamente dal testatore senza l’ausilio di un Notaio.
Gli svantaggi riguardano invece la sua possibile non correttezza giuridica, il rischio di smarrimento e la maggiore possibilità di contestazioni da parte di eventuali eredi non soddisfatti circa la salute fisica e mentale del testatore nel momento dello scritto. Le cronache giudiziarie sono chiare: mentre i testamenti redatti da Notaio (testamenti pubblici) sono assai di rado oggetto di contenzioso, i testamenti olografi spesso sfociano in pluriennali cause dai costi, a volte, maggiori dell’attivo ereditario.
Trascrizione dell'accettazione tacita
E’ una formalità che si rende necessaria in sede di trasferimento di un bene immobile ricevuto per successione ereditaria, a tutela della certezza del trasferimento a favore dell’acquirente.
A seguito dell’apertura di una successione i soggetti chiamati non sono automaticamente eredi: per diventarlo devono accettare l’eredità. L’eredità si accetta tacitamente (comportandosi da erede, ad es.: gestendo i beni, vendendoli, etc..) oppure espressamente, con un atto a ciò finalizzato.
Nel caso vi siano beni immobili nell’asse ereditario è necessario che nei Registri Immobiliari risulti l’accettazione. La trascrizione della dichiarazione di successione, infatti, non determina accettazione, essendo la dichiarazione di successione solo un obbligo fiscale e non una manifestazione della volontà di essere eredi.
Se si è accettata l’eredità con un atto di accettazione innanzi al Notaio, contestualmente allo stesso vi è stata la trascrizione dell’accettazione nei Registri Immobiliari.
Se, invece, non vi è stato un atto formale di accettazione nulla risulta nei Registri Immobiliari. Pertanto, in occasione della prima vendita di un bene immobile rientrante nell’asse ereditario è necessario che il Notaio che cura l’atto di trasferimento proceda alla trascrizione dell’accettazione (tacita) di eredità, che risulterà da una nota presso i Registri Immobiliari.
La trascrizione dell’accettazione tacita si rende necessaria per evitare che se l’acquirente acquista da chi non è erede (perché, ad esempio, vi è un testamento che dispone diversamente non ancora scoperto; oppure vi sono altri eredi sconosciuti) si veda contestare dal vero erede la proprietà del bene. E’ una forma di tutela irrinunciabile e che rientra tra gli oneri a carico del venditore.
Se nell’asse ereditario vi sono più beni immobili sarà necessaria una sola trascrizione (in occasione della prima vendita) per ogni provincia in cui vi sono i beni.
Inoltre, se i beni hanno più provenienze ereditarie (ad esempio figlio che eredita prima dalla madre e poi dal padre) sarà necessario procedere con più trascrizioni.