Attenzione alle provenienze donative
E’ frequente l’ipotesi in cui genitori o nonni vogliano donare un immobili ai propri figli o nipoti, in una sorta di “anticipazione dell’eredità”. La donazione ha infatti netti vantaggi fiscali (non c’è imposta di registro) ed è – ovviamente – perfezionata senza il passaggio di denaro, spesso dando beni che sono vuoti o poco utilizzati.
E’ purtroppo poco noto che in verità la circolazione di immobili derivanti da donazione diretta comporta una serie di problematiche di indubbia rilevanza pratica. In generale, infatti, disporre successivamente di un bene avente provenienza donativa, è un’operazione tutt’altro che semplice, motivo per cui si intende qui prestare attenzione ai rischi connessi ad un eventuale atto di compravendita di immobile con provenienza donativo, unitamente alle soluzioni – differenti e con i rispettivi vantaggi e svantaggi – prospettate nella prassi notarile.
In breve, quando il figlio, il nipote ed in generale il beneficiario della donazione di un immobile vuole rivendere lo stesso si trova davanti a serie difficoltà, con inevitabile conseguente abbattimento del prezzo di realizzo. Scopriamo perché e quali sono le possibili soluzioni.
Se da un lato trasferire un bene immobile derivante da donazione può essere sconveniente per chi lo acquista, dall’altro l’operazione non è conveniente neanche per la banca o l’istituto di credito che eventualmente sarà contattata al fine del rilascio di un finanziamento o di un mutuo.
Si pensi al caso in cui un medesimo immobile è prima donato ad un soggetto, il quale successivamente lo trasferisce a terzi.
Ebbene, in tale ipotesi, i legittimari di colui che ha donato in origine il bene possono rivalersi anche nei confronti del terzo acquirente – estraneo ai rapporti successori del donante – ai fini di ottenere la sua restituzione, che sarà senza pesi o ipoteche eventualmente sorti nel frattempo, entro 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione. Ciò è quanto risulta dalla lettura degli articoli 561 e 563 Codice Civile in tutela dei legittimari ai quali spetta per legge una porzione di eredità (articoli 536 e seguenti Codice Civile). Si osserva in tal modo il principio di intangibilità della legittima, i legittimari sono protetti per i casi in cui egli siano stati esclusi totalmente dalla successione o qualora gli sia stato riservato meno rispetto a quanto in realtà spetterebbe loro per legge e neanche il defunto può – mediante testamento o mediante donazioni effettuate in vita – ledere le quote di legittima, potendo egli disporre solo della c.d. quota disponibile (la restante rispetto alla somma di quote di riserva spettanti ai legittimari).
Dette quote si determinano a partire dalla c.d. riunione fittizia del patrimonio ereditario: si sommano tutti i beni ereditari, ovvero appartenenti al defunto al momento del decesso; si detraggono, poi, i debiti del de cuius; si aggiungono, da ultimo, le donazioni effettuate in vita dal defunto, considerando il valore di quanto donato al momento del decesso.
A seguito di tale riunione, il legittimario leso o pretermesso può esercitare l’azione di riduzione, rivolta alla dichiarazione di inefficacia delle disposizioni testamentarie e delle donazioni lesive della quota ad esso riservata dalla legge.
Ancora, la banca nutre delle forti perplessità dinnanzi ad una richiesta di mutuo per l’acquisto di immobili con provenienza donativa. La ragione è la medesima: i legittimari potrebbero recuperare il bene trasferito a terzi libero da ipoteche, restando inefficaci quelle costituite contestualmente al mutuo.
Affinchè il legittimario leso o pretermesso possa ottenere la restituzione – anche da parte di terzi acquirenti – di quanto donato, prima, e trasferito, poi, occorrono dei presupposti. E’ infatti opportuno, ai sensi dell’articolo 653 Codice Civile, che:
- entro 10 anni dalla morte del de cuius donante, sia stata proposta vittoriosamente e trascritta l’azione di riduzione;
- l’acquisto in favore di terzi del bene di provenienza donativa è contestabile solo entro 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, termine sospeso in caso di atto stragiudiziale di opposizione del coniuge o dei parenti in linea retta del donante;
- il legittimario prima di ricorrere al terzo acquirente si sia rivolto invano al donatario; il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituzione versando al legittimario l’equivalente in denaro.
LE NORME DA CONOSCERE:
769 c.c.
769 Codice Civile: definisce la donazione quale il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
536 c.c.
536 Codice Civile: legittimari. Le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione sono: il coniuge, i figli, gli ascendenti.
549 c.c.
549 Codice Civile: divieto di pesi o condizioni sulla quota dei legittimari. Il testatore non può imporre pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari.
561 c.c.
561 Codice Civile: restituzione di immobili. Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il legatario o il donatario può averli gravati.
563 c.c.
563 Codice Civile: azione di restituzione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione. Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili. […] Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in danaro. […] il decorso del termine […] è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’opponente è personale e rinunziabile. L’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione.
553 c.c.
553 e seguenti Codice Civile: azione di riduzione. Con la medesima, il legittimario leso o pretermesso, i suoi eredi o i suoi aventi causa, possono vedersi integrata la quota di riserva ad essi spettante per legge riducendo disposizioni testamentarie e/o donazioni eccedenti la quota di cui il defunto poteva disporre.
I problemi relativi alla circolazione di immobili derivanti da donazione sono da scongiurarsi nell’intero ventennio precedente all’atto di trasferimento da stipulare. E’ pertanto doveroso un controllo nella fase che precede la stipula di un atto di compravendita o di costituzione, modifica di altri diritti su un immobile derivante da donazione non solo tenuto conto dell’ultima provenienza, ma dell’intero ventennio antecedente.
Occorre, tuttavia, valutare la singola fattispecie in quanto non ogni caso è analogo e comporta la medesima percentuale di rischio. Bisognerà porsi i seguenti interrogativi, caso per caso:
- Il donante è ancora in vita o sia deceduto nei 10 anni o da più di 10 anni?
- Sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione?
- Vi è stata rinuncia all’azione di riduzione e/o restituzione da parte di tutti o alcuni dei legittimari ovvero non hanno rinunziato?
- Vi è stata o no rinunzia all’opposizione alla restituzione?
In realtà, è intuibile come nessuna situazione è certa e non vi siano situazioni statiche: a titolo esemplificativo, ben potrebbero scoprirsi nuovi eredi ovvero eventi conoscibili solo alla morte del donante, anch’essa imprevedibile e la eventuale lesione di quote legittime emerge solo dopo la morte del donante.
LE SOLUZIONI:
Benché non vi sia una soluzione definitiva ed assoluta alle problematiche sopra prospettate, la prassi notarile suggerisce alcuni metodi arginanti i rischi, i quali, tuttavia, presentano qualche svantaggio, dato appunto dall’incertezza degli scenari in materia successoria, ma volti a tutelare in qualche modo gli acquirenti di beni aventi provenienza donativa ed evitare che questi ultimi siano sottratti per troppo tempo dalla circolazione nel mercato immobiliare.
RISOLUZIONE
RISOLUZIONE DELLA DONAZIONE PER MUTUO DISSENSO ai sensi dell’articolo 1372 Codice Civile. Donante – ancora in vita – e donatario – che non ha ancora trasferito il bene – convengono la risoluzione della donazione originaria e successivamente a tale atto, si potrà trasferire a terzi. Tale soluzione, però, non è pacificamente accolta in dottrina, data la non unitaria visione della causa del mutuo dissenso, sebbene è la soluzione preferibile qualora si accolga la tesi della causa risolutiva dell’atto di donazione del mutuo dissenso e quella maggiormente diffusa e tutelante per l’acquirente fra le varie possibili.
RINUNCIA
RINUNCIA ALL’AZIONE DI RESTITUZIONE. Con essa tutti i legittimari dichiarano di non esercitare in futuro alcuna pretesa di restituzione del bene. Tuttavia, nonostante i costi contenuti, tale soluzione non mette l’acquirente terzo al riparo nel caso di sopravvenienza di ulteriori legittimari, i quali non hanno rinunciato a tale azione.
FIDEIUSSIONE
La garanzia fideiussoria è rilasciata e consegnata dai legittimari ovvero dal donante qualora sia in vita, ovvero da una banca o istituto di credito, al terzo acquirente per tutelare quest’ultimo dai danni eventualmente derivanti dall’esercizio di azione di restituzione dell’immobile. Tale rimedio è, però, maggiormente costoso. In tal modo, il terzo acquirente potrebbe disporre dell’equivalente in denaro da versare al legittimario che agisce contro di lui per liberarsi dall’obbligo di restituzione.
GARANZIA
GARANZIA PER L’EVIZIONE. L’alienante garantirebbe l’acquirente da ogni ipotesi di evizione anche derivante da domanda di restituzione del bene. Tale soluzione è da non preferire perché dopo la preventiva escussione nei confronti del donatario, il legittimario ben può proporre azione di restituzione contro il terzo acquirente.
Spesso i clienti mi chiedono quale sia – fra le soluzioni sopra illustrate – quella che io suggerisco.
Non è facile dare una risposta perchè ogni situazione giuridica è diversa e può richiedere – quindi – soluzioni differenti.
Da Notaio ho tuttavia pensato fosse opportuno approfondire lo strumento della risoluzione, che ora risulta anche fiscalmente convienente: a disposizione di tutti segnalo quindi la nostra pagina, di cui consiglio la lettura: