Compravendite immobiliari
La nozione:
la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.
Il Notaio ha competenza esclusiva in materia di compravendite immobiliari (abitazioni, porzioni di fabbricato, stabili, singoli vani, terreni, posti auto).
In Italia la casa di proprietà rappresenta il pilastro dell’economia e il principale investimento dei cittadini. Per questo motivo è importante acquistare sicuri.
Le norme principali
Codice Civile (artt. 1470 – 1547)
Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122
Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42
Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192
Legge 28 febbraio 1985, n. 47
Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
%
Italiani con casa di proprietà
- Stati Uniti d’America 64%
- Regno Unito 64%
- Francia 64%
- Germania 52%
- Spagna 77%
6.000 mld €
E’ il valore del patrimonio immobiliare abitativo italiano.
117 mq
E’ la dimensione media delle case degli italiani.
162.000 €
E’ il valore medio delle case degli italiani.
Nessuna compravendita è uguale, ed ogni bene ha le sue criticità:
terreni
prelazione, inquinamento ed incidendi
da privato
impianti, spese pregresse e rapporti condominiali
in costruzione
obbligo fideiussione e rischio d’insolvenza
su aree comunali
limiti di commerciabilità
nuovo da impresa
polizza decennale e agevolazioni fiscali
storici
prelazione ed interventi ammessi
posti auto
vincoli di pertinenzialità e diritto d’uso
locati
subentro nel contratto e diritti dell’inquilino
ed il nostro obiettivo è trasformarle in tutele.
Per questo motivo abbiamo realizzato cinque sezioni distinte nel nostro sito a disposizione dei nostri clienti e di tutti coloro vogliono informarsi:
Per aiutare lo studio a predisporre un profilo personalizzato ed il cliente a capire cosa occorre è a disposizione il nostro questionario:
La mancanza di titoli edilizi o la presenza di abusi può rendere complicata una compravendita:
E se la provenienza dell’immobile che si intende acquistare è una donazione è bene essere informati ed è
Le agevolazioni prima casa rappresentano il maggiore vantaggio fiscale per cui compra un immobile abitativo:
questa la nostra semplice guida.
Quando si stipula un compromesso si danno o ricevono somme e c’è sempre il timore di ritardi o di inadempimenti:
Tutte le cose da sapere prima di comprare casa, in una check-list aggiornata costantemente:
Questo Studio Notarile si preoccupa di:
– accertarsi dell’assenza di gravami di ogni genere (si ricorda come l’esonero dall’obbligo di eseguire le visure non sia ammesso: il Notaio vi deve sempre e comunque provvedere);
– adeguare la volontà delle parti alle norme imperative e darle piena realizzazione (assicurando la presenza nel contratto delle dichiarazioni e menzioni irrinunciabili ai sensi di legge);
– raccogliere e sollecitare la documentazione necessaria ai fini della stipula (fornendo altresì un modello cartaceo in cui è illustrato quanto occorrente ai fini dell’atto);
– verificare l’esistenza dei titoli edilizi (chiedendone copia alla parte alienante e – ove necessario – rivolgendosi direttamente all’ufficio competente);
– consigliare il cliente circa la corretta tassazione del trasferimento (volendo coniugare risparmio con certezza di eventuali future contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate);
– sollecitare il confronto in materia di conformità catastale – oggettiva e soggettiva – e certificazione energetica (nonché di riscontrare la continuità nei Registri Immobiliari e procedere – ove necessario – alla trascrizione dell’accettazione tacita).
Il nostro protocollo operativo minimo prevede:
– la disponibilità del Notaio ad incontri personali o telefonici con le parti al fine di chiarire ogni aspetto dell’operazione;
– l’anticipazione via email di bozza dell’atto, ove richiesto e compatibilmente con i tempi di ricezione della documentazione;
– la consegna di un certificato d’avvenuta stipula nell’attesa dell’esecuzione delle formalità di registrazione e trascrizione.
Su incarico di parte predisponiamo il contratto preliminare, in cui disciplinare modalità e tempistiche di pagamento, consegna del bene, eventuali interventi sull’immobile. Il preliminare:
deve essere registrato:
a cura delle parti o del mediatore, e lo Studio può occuparsene previo incarico
può essere trascritto
ed è redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal Notaio.
La registrazione è un obbligo fiscale, la trascrizione è una facoltà che tutela l’acquirente: ogni successivo atto che avrà ad oggetto il bene non gli sarà opponibile.
Il venditore, in breve, non potrà cedere ad altri l’immobile; ma neppure soggetti terzi potranno aggredire quel bene (ad esempio iscrivendo ipoteche o pignorandolo). In questo modo chi acquista è garantito non solo da ipotesi fraudolente, ma anche da avvenimenti non previsti (come ipoteche per tasse o debiti non pagati dall’attuale proprietario).
Il preliminare solo registrato – invece – non dà alcuna garanzia. Il venditore può – dopo avere incassato la caparra – cedere l’immobile ad altri. Oppure estranei possono iscrivere ipoteca e aggredire il bene senza nulla dovere al futuro acquirente, che si troverà costretto ad agire in giudizio – in un processo che rischia di essere lungo e costoso – per sperare di recuperare il denaro.
L’acquirente che non vuole rischiare non procede senza trascrizione.
Calcolo delle spese di registrazione del preliminare
Per aiutare a registrare un contratto preliminare di vendita per scrittura privata abbiamo sviluppato una sezione ad hoc con informazioni generali ed un modello di calcolo.