Donazioni immobiliari
La nozione:
la donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Tutte le donazioni – immobili, quote societarie, denaro – necessitano, a pena di nullità, dell’atto notarile con l’assistenza dei testimoni, ad eccezione di quelle avente ad oggetto beni di modico valore.
Cosa si rischia a donare senza rispettare il requisito formale richiamato? La nullità dell’atto, con conseguente restituzione di quanto dato e ricevuto.
Norme
Codice Civile (artt. 769-809) legge 14 maggio 2005, n. 80 legge 24 novembre 2006 n. 286
La donazione è un istituto che necessita di particolari attenzioni, avendo particolare incidenza in materia di:
tassazione
(se e quando si possono chiedere le agevolazioni prima casa, cosa accade se sono già state chieste, a quanto ammonta l’imposta di successione e se è vero che aumenterà, quando sono dovute le imposte ipotecaria e catastale, etc..)
future successioni
(come imputare i beni donati al futuro asse ereditario, quali diritti hanno i legittimari, se è possibile donare anche ad estranei e quale sarà l’incidenza all’apertura della successione, chi si può opporre, etc..)
rivendita del bene
(quali i sono i problemi cui si va incontro quando si vuole rivendere un bene avente provenienza ereditaria, cosa si può fare già in sede di donazione e quali sono le soluzioni per le donazioni già ricevute, etc…)
è pertanto importante che il cliente sappia i vantaggi di oggi ed i limiti di domani e possa decidere l’opportunità o meno di tale scelta.
Il nostro studio si occupa di evidenziare tutti gli aspetti degni di nota dell’operazione in un contesto che non è di solo trasferimento ma di piena gestione del patrimonio al fine di eliminare ogni rischio in ottica futura.
In particolare, gli istituti di credito non concedono mutui agli acquirenti di beni immobili aventi provenienza donativa. Questa circostanza condiziona la commerciabilità dei beni stessi, che spesso devono essere venduti a prezzi inferiori ai valori correnti.
Per un approfondimento sul tema – e scoprire le possibili soluzioni – è stato predisposto un apposito approfondimento.
La tassazione delle donazioni immobiliari
Ogni donazione è soggetta a verie imposte: di donazione propriamente detta, ipotecaria e catastale.
Ci sono inoltre franchigie sotto le quali l’imposta di donazione non è dovuta.
Ancora, è prevista la possibilità di utilizzare un meccanismo analogo a quello del “prezzo-valore” proprio delle compravendite.
Segue un prospetto illustrativo, che parte con le aliquote dell’imposta di donazione.
%
Parenti in linea retta
Esente fino a euro 1.000.000,00
%
Fratelli e sorelle
Esente fino a euro 100.000,00
%
Altri parenti
Nessuna franchigia
%
Estranei
Nessuna franchigia
per altri parenti si intendono: parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
se si tratta di acquisto prima casa le imposte ipotecaria e catastale sono pari ad euro 200,00 ciascuna;
se si tratta di acquisto non prima casa le imposte ipotecaria e catastale ammontano rispettivamente al 2% e all’1% sul valore del bene
le aliquote di cui sopra per imposte di donazione, ipotecaria e catastale si applicano sul valore dei beni dichiarato in atto. Per gli immobili abitativi e relative pertinenze si può fare riferimento al valore catastale, il tutto alla luce del combinato disposto degli art. 34 comma 5 del TUS e 2 d.lgs. 247/1990, come confermato dalla circolare n. 6/E in data 6 febbraio 2007 dell’Agenzia delle Entrate.
Sono inoltre sempre dovute l’imposta di bollo (euro 90,00) e la tassa ipotecaria (euro 230,00)
La collazione
Cosa succede se un genitore, pur avendo più figli, decide di donare beni e diritti ad uno solo di essi, lasciando in eredità agli altri poco o niente? La risposta a questa domanda è data un istituto poco noto ma che è necessario conoscere quando si parla di donazioni, e precisamente la collazione, un’operazione preliminare alla divisione ereditaria a cui sono tenuti i prossimi congiunti del defunto – il coniuge, i figli e i loro discendenti – ed avente la finalità di riequilibrare gli assetti patrimoniali alterati dalle donazioni poste in vita dal de cuius.
Queste ultime, infatti, possono incidere significativamente sul complesso dei beni lasciati in eredità e ledere i diritti successori spettanti a ciascun erede. Per tal motivo, il legislatore cerca di ripristinare l’uguaglianza di trattamento nella ripartizione del patrimonio ereditario, prevedendo un atto giuridico con il quale vengano reinseriti nell’asse ereditario tutti i beni mobili ed immobili oggetto di donazione.
Procediamo con ordine ed analizziamo le caratteristiche principali della collazione.
Cos'è?
Ai sensi dell’articolo 737 del Codice Civile, la collazione è l’atto con il quale determinati soggetti, che hanno accettato l’eredità, conferiscono alla massa ereditaria tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione, direttamente o indirettamente, quando questo era in vita.
Chi vi è tenuto?
Sono soggetti tenuti alla collazione i figli, i loro discendenti ed il coniuge del defunto.
Questi devono:
– non aver rinunciato all’eredità;
– aver accettato espressamente o tacitamente l’eredità.
– non essere stati dispensati da collazione.
A proposito di quest’ultimo, infatti, può capitare che il defunto abbia dispensato dall’obbligo di collazione il soggetto che ha ricevuto la donazione, esentandolo dal restituire il bene nella massa ereditaria. In tal caso, la successione e la divisione si svolgono come se il bene oggetto di donazione dispensata non fosse mai esistito. La dispensa può essere effettuata nell’atto di donazione e nel testamento ma può anche essere tacita; può essere totale per tutto il valore del bene o parziale e per essere valida ed efficace deve essere effettuata solo nel limite della quota disponibile.
Qual è l'oggetto?
Oggetto della collazione sono soltanto le donazioni, indirette che dirette. Non è oggetto di collazione quanto ricevuto con negozio gratuito non donativo poiché ciò risponde ad un interesse economico del disponente e non costituisce una successione anticipata. Devono trattarsi, ovviamente, di donazioni valide ed efficaci indipendentemente da quale ne sia l’oggetto.
Vi rientrano le cosiddette liberalità indirette, vale a dire quelle donazioni che risultano da schemi negoziali che hanno una causa tipica differente da quella delle donazioni; mentre non sono soggette a collazione per espressa disposizione di legge, le donazioni di valore modico in favore del coniuge, le spese per il mantenimento e per l’educazione dei figli, quelle sostenute per malattia, le spese ordinarie effettuate per l’abbigliamento, le nozze e per l’istruzione.
Come si effettua?
La collazione di beni immobili si effettua, a scelta del coerede che ha ricevuto la donazione restituendo il bene oggetto di donazione o, in alternativa, conferendo una somma di denaro corrispondente al valore del bene nel momento dell’apertura della successione.
La collazione di beni mobili si effettua, invece, solo restituendo alla massa ereditaria la somma di denaro corrispondente al valore dell’oggetto nel momento dell’apertura della successione.
Le donazioni immobiliari hanno il grande vantaggio di abbinare al trasferimento del bene senza pagamento di un corrispettivo un trattamento fiscale – ad oggi – di favore rispetto alle comprevendite.
In questo modo si riesce ad agevolare il passaggio intergenerazionale dei beni anticipando la successione.
Tuttavia le criticità in tema di successiva rivendita e possibile contenzioso in fase ereditaria impongono enorme cautela; non è possiibile per chi dona donare “a cuor leggero” ma neppure per chi riceve “essere grato ma ignaro”.