E’ nota la battuta di Mark Twain per cui la banca “è un posto dove ti prestano l’ombrello quando c’è bel tempo e te lo chiedono indietro quando inizia a piovere“; ed ora sicuramente le nubi all’orizzonte sono cospicue. Tuttavia la richiesta di un mutuo (e quindi, proseguendo con la citazione di cui sopra, di chiedere un ombrello alla banca) diventa spesso una necessità quando si compra casa (in Italia quasi 4 milioni di famiglie hanno ad ora in essere un mutuo ipotecario sul proprio immobile) ed ecco che adesso ci si deve districare fra l’aumento repentino dei tassi,  la scelta fisso o variabile, la possibilità di accedere alle garanzie statali.

Mi capita quindi sempre più spesso di imbattermi in clienti che mi chiedono consigli su cosa sia più conveniente, pareri sulle proposte ricevute dagli istituti di credito, oppure che si lamentano per tassi a loro avviso troppo alti o comunque diversi (in aumento) rispetto alle previsioni iniziali.

A tutti cerco di fornire la mia esperienza, con una premessa, che riporto anche in questa sede: non sono un consulente finanziario o un mediatore creditizio, ma solo un osservatore (e anche attore, visto il mio ruolo) del mercato immobiliare, che dal proprio studio si confronta quotidianamente con il tema in oggetto.

Un primo elemento che ritengo necessario sottolineare è che purtroppo l’aumento dei tassi è una realtà che si consoliderà nei prossimi mesi (e nei prossimi anni) da cui difficilmente si tornerà – nel breve – indietro. I tempi del “rischio” di mutui a tasso negativo sono definitivamente tramontati, fra crisi energetica, guerra, carestie e soprattutto esplosione dell’inflazione. Le banche centrali (nel mondo più che in Europa) stanno correndo ad alzare il costo del denearo ed è plausibile che la corsa non si fermerà. Bisogna però anche ammettere che ad essere eccezionale non è quanto ci aspetta bensì gli anni trascorsi: tassi d’interesse fissi inferiori all’1% per finanziamenti a lungo termine (anche 300 mesi) rappresentano probabilmente un unicum che testimoniava uno stato generale di difficoltà dell’intera economia.

Un secondo punto che è altresì importante non dimenticare è come sia inutile confrontare tassi relativi a posizioni diverse. Anche la medesima banca può offrire a due clienti condizioni assai distanti, in base non solo all’importo del finanziamento ma a tutta una serie di elementi accessori (ma determinanti): la durata del mutuo; la percentuale finanziata rispetto all’acquisto; la finalità (prima casa, seconda casa, liquidità); la presenza di garanzie accessorie (ad es. fideiussioni di terzi); l’età e la posizione lavorativa del richiedente; la presenza di disponibilità più o meno cospicua sul conto; la sottoscrizione di eventuali polizze assicurative. Tutto ciò ci ricorda come sia fondamentale – fin dal primo approccio con l’istituto di credito – presentare tutte le informazioni possibili che corredano la richiesta di finanziamento, in modo da offrire un quadro completo e avere un riscontro puntuale.

Un terzo aspetto spesso scarsamente considerato è che il tasso non è tutto: tante altre spese (più o meno chiare) incidono su quanto vi sia ogni mese da pagare. Il semplice tasso d’interesse può quindi essere in alcuni casi più basso rispetto a quello di altre offerte ma il totale che alle fine sarà pagato diventare maggiore a causa di questi oneri accessorri (incasso rata, assicurazioni facoltative che spesso rischiano di essere “imposte”, perizia, assicurazione, etc..).  E purtroppo anche il tasso d’interesse può a volte cambiare fra il momento in cui si entra in banca rispetto a quello in cui si firma davanti al Notaio. In questo periodo mi capita in verità assai spesso, a causa – come illustravo sopra – delle decisioni delle banche centrali e capisco sia l’impossibilità degli istituti di credito di mantenere le condizioni iniziali (a meno che non vi fosse un vincolo preciso in tal senso) sia l’irritazione dei clienti.

Ma tutto ciò premesso veniamo ai consigli veri e propri che – ripeto – rappresentano solo il mio punto di vista quale osservatore e attore ma sicuramente non consulente  del settore (perché tale non sono, ad ognuno il suo lavoro).

A chi mi chiede se conviene ancora fare in mutuo rispondo di sì: i tassi sono inferiori all’inflazione, il mio personale limes è rappresentato dal 4%. Sotto quel valore non ci devono essere dubbi, sopra si può iniziare una riflessione. Fermo restando che l’acquisto di una casa, oltre al tema finanziamento ipotecario, deve essere mosso da tante altre valutazioni (investimento; niente più canone di locazione da pagare; programmazione di vita; attuali incentivi).

A chi mi chiede cosa scegliere fra mutuo a tasso fisso e tasso variabile rispondo che è una decisione molto personale che ora sconta una strettoia: alcune banche non offrono più tassi fissi. Laddove vi sia ancora questa opzione è bene ricordare che generalmente il variabile ha un costo inferiore rispetto al fisso, con – come è chiaro – un maggiore rischio. Se quindi si vuole (o si deve) risparmiare, soprattutto all’inizio, la scelta non può che essere il variabile. Se invece si ha un approccio più cauto e si preferisce la certezza – a fronte di oneri maggiori – il fisso rappresenta il proprio orizzonte. Come si vede, scelta di tasche e di personalità.

A chi mi chiede a quale banca rivolgersi non posso che ricordae che non sono un promotore finanziario. Se non si ha un proprio istituto di riferimento o contatti diretti allora conviene farsi affiancare da un mediatore creditizio che potrà accompagnarvi nel percorso. L’ausilio di questi professionisti è altresì centrale quando – per diverse ragioni – si ha qualche difficoltà ad approcciarci al mercato del credito (magari per criticità passate; perché si richiede un finanziamento al 100%; laddove si voglia accedere alle misure agevolative in essere ma si ha una scarsa conoscenza delle stesse). L’unico consiglio sul quale mi sbilancio è di preferire – o almeno: io preferisco – le banche “fisicamente presenti” (seppur in un contesto di generale riduzione delle filiali) rispetto a quelle solo on-line. I tassi possono essere leggermente diversi ma in genere è anche enormente diversa la gestione delle criticità (avere qualcuno a cui bussare alla porta è differente rispetto restare in attesa con un call center).

A tutti invece rivolgo un invito ad informarsi pienamente, chiedere e coinvolgere subito il proprio Notaio di riferimento. Personalmente cerco di inviare  ai miei clienti appena disponibile (è sempre infatti predisposta dall’istituto di credito) la bozza del mutuo, in modo che possano anticipatamente verificare le condizioni concordate con la banca, ma questa è già la fase conclusiva. Il momento più delicato è infatti quello iniziale, ove il Notaio è spesso assente; allora, da soli o con il proprio consulente creditizio,  è fondamentale porre l’attenzione su tre aspetti: documenti che servono, condizioni economiche, tempistica. Quest’ultimo aspetto è spesso poco considerato, ipotizzando – a torto – che in poche settimane (se non in pochi giorni!) si possa giungere a stipula (e magari ci si accorda in tal senso con il venditore laddove il mutuo sia destinato a finanziare un acquisto). Purtroppo non è così e fra il primo ingresso in filiale (o il primo contatto on-line) e la firma del contratto possono passare anche mesi (e nel mentre cambiare tassi e condizioni), soprattutto se non si è partiti con già tutto pronto e pianificato. In breve, scriveteci subito ed evitiamo (o risolviamo) insieme i problemi.