Urbanistica ed edilizia negli acquisti immobiliari

Uno dei maggiori elementi di criticità e conflittualità quando si compra un immobile è determinato dallo stato edilizio ed urbanistico del bene oggetto di trasferimento.

In genere si riscontrano tre possibili problemi:

– manca l’agibilità / abitabilità (o titolo equipollente);

– l’immobile presenta (piccoli o grandi) abusi edilizi;

– in sede di trattative le criticità di cui sopra non sono state affrontate perché ignote o perché (dolosamente o colposamente) taciute.

Per cercare di evitare che a proposta firmata si giunga – magari in sede di preliminare o addirittura in fase di stipula di contratto definitivo di vendita – a liti di difficile soluzioni qui si vuole offrire un riepilogo schematico che permetta (a tutti: venditore, acquirente, mediatore) di rispondere alle due domande fondamentali:

b

Che cosa deve essere indicato nell'atto notarile?

Risposta: i titoli edilizi in forza dei quali l’immobile è stato costruito (o successivamente modificato) e la conferma – da parte del venditore – che l’immobile è conforme agli stessi

Z

Quando un immobile è commerciabile?

Risposta: quando non è abusivo ed è conforme ai titoli edilizi in forza dei quali è stato realizzato

Tutto chiaro?

Sì ma.. purtroppo la realtà non è così semplice perché rimangono tante domande a cui dovere dare risposta, fra cui:

– quali sono i titoli edilizi che legittimano la costruzione dell’immobile?

– cosa esattamente deve essere indicato in atto?

– per i terreni si applicano le stesse regole?

– un atto notarile privo di menzioni edilizie – urbanistiche può essere sanato?

– è vero che gli abusi edilizi potevano essere sanati?

– può essere venduto un immobile non conforme?

– come verificare se un immobile ha degli abusi?

– l’abitabilità / agibilità è obbligatoria?

Iniziamo a rispondere a tutte le domande.

Quali sono i titoli edilizi che legittimano la costruzione dell'immobile?

 

Tutto dipende da quanto l’intervento è stato realizzato. La legge nazionale ha infatti così distinto le varie ipotesi:

dal 17 agosto 1942 al 30 gennaio 1977

dal 31 gennaio 1977 al 30 giugno 2003
dall’1 luglio 2003
dal 31 luglio 2010

per costruzioni realizzare in assenza di provvedimento autorizzativo o in difformità totale dallo stesso.

(artt. 13 legge n. 47/1985 e 36 d.P.R. n. 380/2001, in vigore rispettivamente fino al 29-30 giugno 2003) : si ottiene se l’intervento era conforme alla normativa in materia urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione dello stesso nonché al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Si differenzia dal condono perché sana abusi di carattere minore.

Pertanto quando si vende (o acquista) un immobile bisogna verificare l’anno di costruzione e preoccuparsi che sia presente il relativo titolo edilizio.

Prima del 1942 (legge n. 1150/42) si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.

k

Cosa esattamente deve essere indicato in atto?

La legge (in origine n. 47/1985) distingue in base all’anno in cui è stato realizzato l’immobile. In particolare se l’edificazione é:

ante 01/09/1967

L’art. 40, comma secondo, della legge 28 febbraio 1985 n. 47 richiede in atto (o in documento separato allegato all’atto) la dichiarazione sostitutiva di atto notorio (ai sensi degli artt. 46 e seguenti del d.P.R. n. 445/2000) con cui il proprietario dell’immobile attesta, consapevole anche delle sanzioni penali in caso di dichiarazioni false o mendaci, che il bene è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967.
E’ valido l’atto in cui il proprietario del bene riporta gli estremi precisi del titolo abilitativo edilizio ante 1 settembre 1967 anche in assenza dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

fra 01/09/1967 e 17/03/1985

L’art. 40, comma secondo, della legge 28 febbraio 1985 n. 47 richiede che:

– l’alienante del bene dichiari gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria
ovvero
– si alleghi all’atto la copia per il richiedente della relativa domanda con gli estremi dell’avvenuta presentazione
ovvero
– copia autentica di un esemplare della domanda con gli estremi dell’avvenuta presentazione;
– il tutto unitamente agli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione (art. 35 comma sesto).

post 17/03/1985

L’art. 46, primo comma, del d.P.R. n. 380/2001 prevede in atto la dichiarazione dell’alienante in cui attesti gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

E’ importante evidenziare altresì due elementi degni di nota.

In primis, le menzioni di cui sopra sono obbligatorie a partire dalla legge n. 47/1985 quindi tutti gli atti notarili precedenti ne sono (legittimamente) privi.

In secondo luogo, relativamente alle concessioni in sanatoria, essendo decorso il termine per il loro rilascio non è più sufficiente indicare gli estremi della richiesta ma occorrono anche elementi che permettano di confermarne l’accoglimento.

Per i terreni si applicano le stesse regole?

 

Per tutte le aree aperte aventi rilievo autonomo, rileva l’art. 30 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (testo unico in materia edilizia) secondo cui – al fine di prevenire lottizzazioni abusive e consentire l’attività di vigilanza all’amministrazione pubblica – gli atti di trasferimento o costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali non sono nulli e si possono stipulare e trascrivere solo se:

si allega il certificato di destinazione urbanistica (detto anche CDU) dell’area interessata che sia area pertinenziale avente superficie superiore a 5.000 metri quadrati

è presente la dichiarazione di vigenza (essenziale per la validità del certificato se rilasciato in data diversa rispetto alla stipula, purchè non oltre un anno prima). L’alienante (o un condividente) dichiara che successivamente al rilascio del CDU non vi siano state modifiche agli strumenti urbanistici vigenti all’area in oggetto.

l’alienante (o un condividente) dichiara in atto – a pena di nullità – nel caso di mancato rilascio del CDU entro i 30 giorni dalla domanda di aver presentato la domanda e indica la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici esistenti o adottati ovvero l’inesistenza di questi ovvero la prescrizione da parte dello strumento urbanistico generale approvato di strumenti attuativi.

E’ bene sottolinare come vi siano però delle eccezioni.

In particolare non è necessario allegare il CDU in ipotesi di:

– trasferimento di aree pertinenziali di superficie inferiore ai 5.000 metri quadrati;
– divisioni ereditarie;
– donazioni tra coniugi e parenti in linea retta;
– testamenti;
– atti costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.

Chi rilascia il CDU?

Il certificato di destinazione urbanistica viene rilasciato dal Comune all’interno del cui territorio è presente il terreno oggetto di trasferimento.

La richiesta può essere fatta da qualunque soggetto interessato (quindi non necessariamente il proprietario dell’aria) e l’ente locale deve dare riscontrare entro giorni 30 dalla domanda, con documento cartaceo o digitale (la validità è la stessa).

Un atto notarile privo di menzioni edilizie - urbanistiche può essere sanato?

 

E’ innanzitutto necessario porsi una domanda dal profondo contenuto giuridico ma che aiuta a comprendere meglio il problema: di che tipo di nullità si tratta?

La giurisprudenza ha attraversato tre fasi di pensiero:

L’atto è da considerarsi nullo per violazione della normativa urbanistica solo se manca la dichiarazione contenente l’indicazione del titolo abilitativo edilizio in forza di cui l’immobile è stato edificato senza in alcun modo rilevare eventuali irregolarità dell’immobile o inesattezze del titolo.

Se sono state indicate le menzioni, sebbene inesatte e non corrispondenti al titolo abilitativo edilizio, l’atto stipulato è valido e l’esistenza di irregolarità urbanistiche va risolta esclusivamente sul piano dell’inadempimento.

L’atto si considera nullo per sostanziali irregolarità edilizie dell’immobile, per cui a prescindere dall’indicazione del titolo abilitativo edilizio.

Il contratto è valido se gli estremi del titolo abilitativo edilizio, come dichiarato dal proprietario dell’immobile, sono reali e riferibili effettivamente all’immobile, a prescindere dalla conformità o dalla difformità della costruzione al titolo menzionato.

La dichiarazione del proprietario in atto deve essere veritiera in quanto – se mendace – sarebbe da equipararsi all’assenza di dichiarazione e pertanto renderebbe l’atto nullo. Ciò seguirebbe la logica della possibilità di convalidare l’atto nullo per mancanza di menzioni urbanistiche se non sia dipeso dalla inesistenza del titolo. Il titolo abilitativo, pertanto, deve sussistere e devono essere riportati in atto anche gli interventi successivi che hanno richiesto il rilascio di ulteriori titoli abilitativi.

L’intento della Corte è contrastare l’abusivismo edilizio e garantire all’acquirente del bene la possibilità di controllare la regolarità urbanistica valutando l’opportunità e la convenienza dell’acquisto.

La responsabilità della perfetta regolarità edilizia ed urbanistica del bene è in capo al proprietario dell’immobile.

Il notaio non deve verificare la difformità o meno della costruzione rispetto al titolo dichiarato in atto, ma può solo informare le parti relativamente alle conseguenze.

Ma quindi é possibile sanare gli atti in essere in violazione delle dichiarazioni urbanistiche e – pertanto nulli?

La risposta è sì, dovendo distinguere fra:

atti aventi ad oggetto fabbricati

Si deve stipulare un successivo atto di conferma – ai sensi dell’art. 46, quarto comma, del Testo Unico Edilizio – in cui compaia anche una sola delle parti dell’atto da confermare, se la mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo edilizio non sia dipesa da insussistenza dello stesso al tempo in cui l’atto è stato stipulato. La conferma deve avere la medesima forma dell’atto nullo per omessa menzione urbanistica e deve contenere la dichiarazione degli estremi del titolo da parte del comparente.

atti aventi ad oggetto terreni

Art. 30, commi quarto bis e quinto del Testo Unico Edilizio: è possibile confermare e sanare la nullità degli atti traslativi di terreni a cui non sia stato allegato il CDU o privi di dichiarazione di vigenza con successivo atto di conferma a cui può partecipare anche una sola parte dell’atto nullo ovvero da loro aventi causa. L’atto di conferma dovrà contenere l’allegazione del CDU STORICO cioè riferito alla data dell’atto nullo ovvero la dichiarazione che con riferimento al CDU già allegato all’atto nullo non sono intervenute modifiche degli strumenti urbanistici dalla data del rilascio del certificato sino alla data dell’atto da confermare.
Ciò è possibile anche per gli atti ricevuti prima dell’entrata in vigore di tale normativa introdotta con la legge di semplificazione del 2005 (quindi anche per atti stipulati prima del 16 dicembre 2005 purchè non sia stata accertata la nullità con sentenza definitiva prima di detta data) ed anche per gli atti stipulati all’estero.

E' vero che gli abusi edilizi potevano essere sanati?

 

Il nostro legislatore ha (più volte) offerto la possibilità di sanare eventuali abusi (fondamentalmente per “fare cassa”).

Un immobile che era abusivo per essere oggi commerciabile deve essere quindi passato alternativamente per:

primo condono

(legge n. 47/1985) per sanare un abuso realizzato entro il 1 ottobre 1983. La domanda di condono deve esser stata presentata entro il 30 giugno 1987. Necessario versare i 2/3 dell’intera oblazione. Il silenzio assenso si forma dopo 24 mesi dalla domanda, in assenza di diniego di sanatoria notificato.

secondo condono

(legge n. 662/1996) per sanare un abuso realizzato entro il 31 dicembre 1993. La domanda deve esser stata presentata entro il 31 marzo 1995. Versamento dell’intera oblazione e del contributo concessorio. Il silenzio assenso si ottiene il 1 gennaio 1998 o 1999 in mancanza di diniego.

terzo condono

(legge n. 662/1996 richiamata dal d.l. 269/2003) per condonare un abuso realizzato entro il 31 marzo 2003. La domanda deve esser stata presentata entro il 31 marzo 2004, termine prorogato più volte sino al 10 dicembre 2004. Versamento dell’intera oblazione e del contributo concessorio. Il silenzio assenso si forma il 31 ottobre 2007 in assenza di provvedimento negativo.

condoni in itinere e beni vincolati

art. 2, cinquantottesimo comma, della legge 662/1996. Gli atti di immobili costruiti senza concessione edilizia sono nulli salvo vi sia l’indicazione degli estremi della domanda di condono e di quelli del versamento dell’intera oblazione e del contributo concessorio, nonché l’attestazione dell’avvenuta richiesta del parere alle autorità competenti in caso di bene vincolato ex art. 32, terzo comma, legge n. 47/1985.

Gli atti notarili portano il riferimento alla domanda di condono e (se già avvenuto al tempo della stipula) al suo rilascio.

Se non è presente menzione del provvedimento di rilascio o titolo equipollente si rende necessario trovarne riscontro presso gli uffici comunali in modo da inserirlo nel nuovo atto di trasferimento.

Può essere venduto un immobile non conforme?

 

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite nella sentenza del 22 marzo 2019 n. 8230 ha determinato una vera e propria rivoluzione in materia, i cui effetti forse sono ancora tutti da comprendere.

In particolare, la tesi proposta dalla pronuncia citata comporta la commerciabilità di immobili abusivi (anche costruiti in totale difformità del titolo ovvero che abbia subito interventi successivi o variazioni essenziali) in quanto l’atto traslativo è valido se si sia fatta menzione del titolo abilitativo edilizio iniziale riferibile al bene.

In particolare si distingue fra:

T

abusi maggiori

comportano la non commerciabilità dei beni e l’impossibilità di stipulare l’atto ovvero la nullità dello stesso.

Si ha un abuso maggiore in caso di:

– costruzione iniziale eseguita in assenza di titolo abilitativo edilizio o in totale difformità dal titolo;

– ristrutturazione del bene in assenza di titolo edilizio o in totale difformità dal medesimo.

S

abusi minori

consentono la commerciabilità giuridica, ma limitano quella economica (la presenza di abusi, seppur “minori” autorizza la richiesta di demolizione, rimessa in pristino, sanzioni pecuniarie ovvero legittima la domanda della risoluzione del contratto, della riduzione del prezzo o del risarcimento del danno).

Si ha abuso minore in caso di:

– costruzione o ristrutturazione autorizzata, ma realizzata in parziale difformità rispetto al titolo, cioè opere non comportanti una snaturazione per conformazione o struttura;

– altro tipo di difformità talmente minime da non considerarsi quale abuso edilizio (es: violazioni di altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta che non eccedono per la singola unità immobilaire il 2% delle misure progettuali).

In conclusione, a parere dell’ultima (importante) sentenza della Corte di Cassazione citata pare possibile alienare un immobile gravato da abusi minori.

Il nostro consiglio è però di sanare sempre prima dell’atto ogni difformità, e questo per tre motivi fondamentali.

Innanzitutto si evitano contenziosi successivi dotati ad una non palesata minore commerciabilità del bene (che l’acquirente può lamentare maggiore rispetto a quella inizialmente prospettata con conseguente richiesta di risarcimento del danno).

In secondo luogo il confine fra abuso maggiore e minore spesso può essere modesto e un errato inquadramento iniziale può avere in seguito serie conseguenze.

Infine, il provvedimento citato – seppure autorevole – rimane sempre una sentenza; nessuno ci mette al riparo da un mutamento della giurisprudenza di legittimità (tecnicamente: revirement) e quello che è valido oggi rischia di non esserlo domani.

Come verificare se un immobile ha degli abusi?

 

Come abbiamo illustrato la legge impone che la parte alienante dichiari in atto i titoli edilizi in forza dei quali l’immobile è stato realizzato o successivamente modificato.

Ma la dichiarazione potrebbe non essere conforme al vero, sia senza colpa (chi vende magari ha comprato già un bene con irregolarità di cui non era a conoscenza) che invece con dolo.

Per circoscrivere il rischio di menzioni urbanistiche non corrette in atto si sta diffonendo la prassi di fare predisporre – ad onere di parte venditrice – una relazione integrata di conformità in cui un tecnico (ingegnere o geometra o architetto) cita i titoli urbanistici e ne attesta la rispondenza allo stato edilizio dell’immobile.

La relazione integrata di conformità tutela tutti, acquirente e venditore:

– l’acquirente perché così è certo di comprare un immobile senza problemi sotto il profilo urbanistico;

– il venditore perché così è certo di non potere subire in futuro contestazioni.

L'abitabilità / agibilità è obbligatoria?

 

Per rispondere sono necessari prima alcuni chiarimenti.

definizione

Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità, risparmio energetico di edifici e relativi impianti, il tutto valutato secondo i criteri della normativa vigente.

quando deve essere richiesto?

Deve essere chiesto se si costruisce un nuovo immobile o si eseguono importanti modifiche strutturali ovvero ricostruzioni e sopraelevazioni, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori.

E’ possibile chiedere l’agibilità anche per singole porzioni di edifici, ovvero singole unità immobiliari, purchè funzionalmente autonome.

Non sussiste alcun obbligo di certificato per vecchie costruzioni i cui interventi si siano realizzanti prima dell’entrata in vigore del d.P.R. n. 380/2001.

Dall’11 dicembre 2016 i certificati sono stati sostituiti dalla c.d. SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITA’ presentata dal tecnico o dl proprietario. Dal giorno della presentazione, può essere iniziato l’uso della costruzione.

c'è differenza tra agibilità e abitabilità?

Si distingueva tra ABITABILITA’ (certificato rilasciato per immobili abitativi) e AGIBILITA’ (certificato rilasciato per tutti gli altri immobili), ma oggi si parla indistintamente di AGIBILITA’.

come si ottiene il certificato di agibilità?

Il titolare del premesso di costruire, chi ha presentato la SCIA, i suoi successori o aventi causa, presentano apposita istanza per richiedere il rilascio del Certificato di agibilità all’apposito ufficio del Comune in cui si trova l’immobile.

La segnalazione è corredata da un’autocertificazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato attestante la conformità dell’opera realizzata nell’edificio rispetto al progetto, nonché la sussistenza di tutti i requisiti richiesti per il rilascio dell’agibilità. Devono allegarsi altresì alla domanda gli estremi della dichiarazione di aggiornamento catastale, un certificato di collaudo statico, la conformità dei lavori alla normativa antisismica e in materia di superamento delle barriere architettoniche, nonché il parere dell’A.S.L..

Prima della segnalazione sertificata si attendevano i termini di 30 giorni entro cui il Comune rilasciava il Certificato, ottenuto il parere dell’Asl e verificati i requisiti.

Non occorre più, dunque, la risposta del comune perché la dichiarazione del tecnico rende di per sé immediatamente agibile l’immobile.

Prima dell’avvento dell’istituto della segnalazione certificata se il Comune non rilasciava il certificato entro 30 giorni – in caso di domanda al Comune previo parere dell’A.S.L. – o 60 giorni – in caso di dichiarazione del tecnico – decorrenti dalla richiesta del certificato, il medesimo si intendeva rilasciato.

Oggi non sussiste rilascio del certificato per silenzio assenso. E’ il tecnico dei lavori a dichiarare l’agibilità, assumendosene la responsabilità; l’ente locale può però procedere a controlli successivi (entro 60 o 90 giorni, in base alla complessità dell’intervento).

Ma quindi.. cosa succede si stipula senza certificato di agibilità / abitabilità?

Se manca il certificato, l‘immobile resta commerciabile e l’atto di trasferimento che si stipula resta valido.

La mancata presentazione della segnalazione del tecnico comporta esclusivamente una sanzione amministrativa.

Ciò che rileva è però un obbligo informativo a favore dell’acquirente, che quindi deve essere pienamente consapevole dell’assenza del certificato di abitabilità / agibilità.

Detto obbligo, si precisa, nasce già in fase di trattative contrattuali (addirittura quindi prima della sottoscrizione del contratto preliminare) perché la presenza o meno dell’abitabilità / agibilità è elemento che può avere importanza centrale nella conclusione dell’operazione.

Gli scenari possibili sono quindi i seguenti:

manca l'agibilità / abitabilità ma tutte le parti ne sono informate

L’immobile è commerciabile e l’atto di trasferimento valido

manca l'agibilità / abitabilità e l'acquirente lo scopre in sede di preliminare o compravendita

Se la parte acquirente non ne era informata può chiedere di non procedere all’acquisto, dovendosi poi valutare il destino della caparra eventualmente versata.

In ipotesi del genere – per procedere nella trattativa – si può inserire l’obbligo di parte venditrice a fare conseguire l’agibilità / abitabilità entro un termine condiviso.

 

è stata presentata la segnalazione di conformità ma i termini non sono ancora decorsi

Si può procedere alla stipula ma in genere si prevede l’obbligo – per la parte venditrice – di farsi carico di integrare la richiesta laddove vi sia un rigetto da parte dell’ente locale.